本報(bào)記者 張守坤
“建成超過25年的人員密集場所房屋，每5年進(jìn)行一次體檢。建成超過25年的城鎮(zhèn)住宅，每10年進(jìn)行一次體檢(預(yù)制板房屋的多戶住宅縮短為每5年進(jìn)行一次體檢)。經(jīng)營性自建房在依法依規(guī)取得房屋安全鑒定合格證明后，每5年進(jìn)行一次體檢；建成超過25年的，每2年進(jìn)行一次體檢……”
前不久，江蘇省南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《南通市城鎮(zhèn)房屋安全體檢實(shí)施辦法(試行)的通知》(以下簡稱《實(shí)施辦法》)?！秾?shí)施辦法》已于2025年12月10日起正式施行。
《法治日報(bào)》記者檢索公開資料發(fā)現(xiàn)，在南通之前，房屋體檢制度已落地湖南長沙、浙江寧波等多個城市。
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在公開采訪中明確提出，加快建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程，建立房屋全生命周期安全管理制度，通過建立房屋體檢等制度，保障房屋使用安全。
房屋體檢，主要“檢”什么？誰來承擔(dān)費(fèi)用？如何穩(wěn)步推進(jìn)？帶著問題，記者進(jìn)行了采訪。
房屋老舊可能引發(fā)事故
江蘇省泰州泰興市國慶新村是建于20世紀(jì)80年代的老小區(qū)，住宅內(nèi)安裝的電線、水管普遍較細(xì)。隨著居民家中電器增多、用水量增大，水電故障頻發(fā)，尤其是夏冬季用電用水高峰搶修不斷。小區(qū)居民樓外墻也年久失修，墻體曾多次掉落壓砸路邊汽車。
2024年，十四屆全國人大代表、國家電網(wǎng)江蘇省電力有限公司泰興市供電分公司六級職員張強(qiáng)注意到這一現(xiàn)象，隨后參與到泰興老舊小區(qū)體檢和改造的調(diào)研工作當(dāng)中，并參加了強(qiáng)電、弱電線路改造。
張強(qiáng)告訴記者：“我們預(yù)先排查轄區(qū)內(nèi)20世紀(jì)八九十年代建成的老舊小區(qū)，當(dāng)?shù)卣M織專業(yè)機(jī)構(gòu)開展‘一站式’房屋體檢，內(nèi)容涵蓋結(jié)構(gòu)安全、水電燃?xì)獍踩⑾?、電梯安全、抗震性能等。對檢測出的結(jié)構(gòu)損傷房屋，采取碳纖維加固、墻體注漿等措施；對管線老化的樓棟，統(tǒng)一更換電線、水管和燃?xì)夤艿?；對消防設(shè)施缺失的，加裝滅火器和應(yīng)急照明燈。”
據(jù)介紹，該項(xiàng)目實(shí)施后，一些小區(qū)事故發(fā)生率下降90%，房屋使用壽命預(yù)計(jì)延長15至20年，同時提升了居民居住的安全感和舒適度。
“老舊房屋的水電管線、燃?xì)夤艿蓝酁樵缙阡佋O(shè)，普遍存在材質(zhì)落后、布線不規(guī)范等問題，是火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、觸電等事故的高發(fā)誘因。”在張強(qiáng)看來，老舊房屋因建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、材料老化、長期超負(fù)荷使用，易出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)損傷，若未及時檢測，還可能引發(fā)坍塌事故。
2023年，廣東廣州某臨街老舊商住樓，外墻貼面磚因粘結(jié)層老化出現(xiàn)大面積空鼓，臺風(fēng)天氣中瓷磚脫落，砸中樓下行人致其受傷，同時砸壞車輛。房屋體檢中，檢測人員通過敲擊法排查出外墻空鼓區(qū)域，標(biāo)記危險(xiǎn)范圍并督促產(chǎn)權(quán)人及時鏟除重貼，后續(xù)同類事故不再發(fā)生。
華東政法大學(xué)投資與建設(shè)法治研究院副院長楊勤法介紹，目前，全國大量建于20世紀(jì)八九十年代的住宅已進(jìn)入結(jié)構(gòu)老化和功能衰退階段，早期設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低，加之后期維護(hù)不足和使用方式變化，潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步升高。在城市發(fā)展由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的背景下，老舊小區(qū)改造、既有建筑用途調(diào)整、城市更新項(xiàng)目不斷增加，如果仍主要依賴事后鑒定、事后追責(zé)的治理方式，往往存在處置難、成本高、社會影響大等問題。房屋體檢可以將安全治理環(huán)節(jié)前移，通過周期性檢查掌握房屋整體健康狀況，為維修、加固和更新決策提供依據(jù)。
多地探索房屋體檢制度
在一些城市，房屋體檢已經(jīng)成為必選項(xiàng)。
2025年10月30日，湖南省長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《長沙市城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全體檢技術(shù)指南(試行)》，明確對不同類型房屋的定期體檢頻次作出細(xì)致劃分：房齡超25年未達(dá)設(shè)計(jì)使用年限的公共建筑每5年至少1次，達(dá)設(shè)計(jì)使用年限需繼續(xù)使用的每2年至少1次；同類多業(yè)主住宅每10年至少1次，達(dá)設(shè)計(jì)使用年限的每5年至少1次；經(jīng)營性自建房經(jīng)營前必須體檢，后續(xù)每5年至少1次，房齡超25年的每2年至少1次。
《長沙市城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全體檢技術(shù)指南(試行)》指出，體檢內(nèi)容涵蓋地基基礎(chǔ)與周邊環(huán)境、上部承重結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)三大分部，具體包括地基沉降、傾斜、裂縫，上部承重構(gòu)件的裂縫、變形、銹蝕、腐朽，以及外墻、屋面等部位的損壞、脫落風(fēng)險(xiǎn)。除定期體檢外，長沙還強(qiáng)化了日常巡查與動態(tài)監(jiān)測，主要關(guān)注違規(guī)裝修、改造及結(jié)構(gòu)明顯變形等異常。
費(fèi)用分擔(dān)是房屋體檢制度落地的“關(guān)鍵一環(huán)”。目前，各地已探索形成多元路徑。
江蘇省南通市明確，城鎮(zhèn)住宅的房屋安全體檢資金從上繳財(cái)政的用于廉租住房建設(shè)的住房公積金增值收益中列支。
山東省煙臺市采用“住宅安全維修保險(xiǎn)＋體檢服務(wù)”模式。由保險(xiǎn)公司“一攬子”承擔(dān)安全風(fēng)險(xiǎn)保障、維修費(fèi)用補(bǔ)貼、房屋體檢服務(wù)等工作，實(shí)現(xiàn)“政府、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、居民”目標(biāo)一致，共同努力提高房屋公共部位維修效率、降低房屋安全事故風(fēng)險(xiǎn)。
“在城市更新改造過程中，房屋體檢數(shù)據(jù)可以為政府部門提供科學(xué)依據(jù)。”楊勤法說，對于老舊小區(qū)，如果大部分房屋結(jié)構(gòu)安全但設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重，可以采取局部改造升級的策略；而對于存在嚴(yán)重安全隱患的危房集中區(qū)域，可以考慮整體拆除重建。最后，房屋體檢所生成的檢測報(bào)告和數(shù)據(jù)可以充實(shí)建筑檔案。這些檔案有助于追溯房屋的歷史變遷、質(zhì)量變化等，在研究城市建筑發(fā)展歷程或者對建筑歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)時提供重要的參考依據(jù)。
明確房屋體檢法律性質(zhì)
如何進(jìn)一步推動房屋體檢制度落地，讓老房子安全又宜居？
楊勤法建議，應(yīng)明確房屋體檢的法律地位與強(qiáng)制力，在國家層面推動專門立法或在地方層面通過條例和政府規(guī)章先行明確房屋體檢的法律性質(zhì)，明確它屬于公共安全治理的一部分，而不只是自愿的市場服務(wù)。在強(qiáng)制邊界上，建議采用分類分層的思路：對達(dá)到一定房齡且風(fēng)險(xiǎn)外溢顯著的建筑先確立強(qiáng)制義務(wù)，例如人員密集場所、經(jīng)營性自建房、超過一定年限的城鎮(zhèn)住宅。對一般住宅可以采取鼓勵加約束的組合方式。鼓勵把體檢嵌入交易和租賃環(huán)節(jié)，形成市場自發(fā)需求。對拒不配合體檢和對重大隱患拒不處置的情形設(shè)置法律后果，把配合義務(wù)、重大隱患報(bào)告義務(wù)、臨時管控和后續(xù)鑒定銜接程序?qū)懭胍?guī)范性文件。
“要讓房屋體檢可復(fù)制可推廣，必須做實(shí)責(zé)任鏈條，形成‘機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入—過程留痕—報(bào)告簽章—事后追責(zé)’的閉環(huán)?！睏钋诜ㄕJ(rèn)為，應(yīng)建立更強(qiáng)的執(zhí)業(yè)責(zé)任機(jī)制。對出具體檢報(bào)告的機(jī)構(gòu)實(shí)行從業(yè)承諾加信用懲戒。對于涉及公共安全的強(qiáng)制體檢項(xiàng)目，建議把投保作為機(jī)構(gòu)參與的硬性條件。另外，體檢機(jī)構(gòu)與后續(xù)維修加固施工單位之間要建立制度防火墻，至少要強(qiáng)制披露關(guān)聯(lián)關(guān)系并設(shè)置復(fù)核機(jī)制。
他還提到，要樹立底線標(biāo)準(zhǔn)，讓市場在標(biāo)準(zhǔn)框架內(nèi)競爭。建議把標(biāo)準(zhǔn)體系分為兩層：第一層是統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)告模板，明確必檢項(xiàng)與可選項(xiàng)，明確風(fēng)險(xiǎn)分級口徑，明確最低證據(jù)要求。第二層是市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)管住人和機(jī)構(gòu)。
在楊勤法看來，應(yīng)確保房屋體檢有穩(wěn)定可持續(xù)的資金供給。較可行的路徑是形成公共賬戶、個人賬戶、保險(xiǎn)機(jī)制共同支撐的結(jié)構(gòu)。公共賬戶主要承擔(dān)公共安全屬性較強(qiáng)的支出，例如首輪普查類體檢、重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)復(fù)檢、應(yīng)急處置和對困難群體的必要補(bǔ)貼。個人賬戶主要依托住宅專項(xiàng)維修資金，用于共有部位的維修更新。保險(xiǎn)機(jī)制用于分散突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，同時把風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防服務(wù)嵌入日常管理，讓資金更多投向風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和隱患治理，而不僅是事故賠付。
“不能過多加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。防止以房屋體檢、保養(yǎng)、維修等名義，未經(jīng)業(yè)主同意，強(qiáng)行向業(yè)主收取過高費(fèi)用，加重業(yè)主的房屋使用成本?！睏钋诜ㄕf。