來源：東莞樂居

近期，關(guān)注地產(chǎn)的人多了！

當(dāng)然，主要是期待一些超預(yù)期的政策。

其實(shí)，我上篇文章講到的小趨勢(shì)，顯示市場(chǎng)在探底了。

今天，我們從宏觀數(shù)據(jù)，再探討一下“何時(shí)回穩(wěn)”的話題。

剛剛發(fā)布的25年全年地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我看各位宏觀大佬，有一個(gè)一致的觀點(diǎn)，那就是地產(chǎn)下行，拖累固投；地產(chǎn)下行，拖累居民消費(fèi)（財(cái)產(chǎn)縮水、預(yù)期轉(zhuǎn)弱），影響到了經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。

但事實(shí)上，這是陳舊的思維在作祟。

我們先看下圖：

2022年到2025年，全國(guó)新房市場(chǎng)有一個(gè)很明顯的運(yùn)行規(guī)律：

新開工下滑幅度>供地下滑幅度>銷售面積下滑幅度。

我算了一下，過去4年，新開工每年下滑25.8%、供地每年下滑21.9%、銷售面積每年下滑13.6%。

開工和供地每年的跌幅，幾乎是銷售跌幅的2倍。

這說明什么？不管是開發(fā)商還是地方政府，都在去庫(kù)存，甭管這個(gè)“去庫(kù)存”是主動(dòng)的還是被動(dòng)的。

由此，開發(fā)投資下滑，就在清理之中了。

當(dāng)然，說的從容，但正所謂“時(shí)代的一粒塵，落在個(gè)人頭上，就是一座山”。經(jīng)常聽到，地方財(cái)政怎么艱難？上下游就業(yè)怎么受影響等等。但是，我們總歸要實(shí)現(xiàn)房子從資產(chǎn)屬性為主到居住屬性為主的轉(zhuǎn)變。一旦這個(gè)逆轉(zhuǎn)發(fā)生了，房子一定是供應(yīng)過剩的。

這就表現(xiàn)為，二手房掛牌量巨大攀升，并對(duì)新房的替代。

分流新房需求的，還不止是二手房，很多人也轉(zhuǎn)向租房，貝殼統(tǒng)計(jì)的35歲以上租賃人口占比35%。

因此，我們不得不面對(duì)新房銷售連續(xù)下了幾個(gè)臺(tái)階，短短四年時(shí)間，就回到2009年之前的現(xiàn)狀。

由此，過去那種“大開發(fā)、高投資、上規(guī)?！钡哪Ｊ讲缓蠒r(shí)宜了，也不得不在源頭上緊縮供給！

從數(shù)據(jù)看，開發(fā)投資下滑確實(shí)拖累固投、上下游，但不從源頭上控增量，地產(chǎn)要達(dá)到新的供求平衡、止跌回穩(wěn)，這是非常困難的。舉個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦?，這是以短痛來?yè)Q取長(zhǎng)痛。

進(jìn)一步講，這種“陣痛”（新舊模式轉(zhuǎn)軌過程中的陣痛）調(diào)整的越快、調(diào)整的越到位，越早實(shí)現(xiàn)供求平衡、止跌回穩(wěn)。樓市的一大特征，就是預(yù)期影響很大。為了維持投資，強(qiáng)撐舊模式，就像日本上世紀(jì)90年代那樣，供求平衡不了，最終導(dǎo)致漫長(zhǎng)的陰跌。對(duì)于預(yù)期來說，這是巨大的損耗，也很容易形成全社會(huì)對(duì)“陰跌”和緊縮資產(chǎn)負(fù)債表的共識(shí)。

往了深看，這是以退為進(jìn)、不退不進(jìn)。此時(shí)退，就是為了未來更好的“進(jìn)”！

往遠(yuǎn)了看，對(duì)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)，要告別過去的邏輯，思想上解鎖、認(rèn)知上躍遷。

近期，國(guó)家不斷強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”，即我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。這是很重要的一個(gè)信號(hào)，標(biāo)定了下一步城市發(fā)展所處的歷史方位，空間外延擴(kuò)張為主要特征的高增長(zhǎng)階段成為歷史。

從這個(gè)角度來看，地產(chǎn)開發(fā)投資必然是下滑的。因?yàn)?，房子夠多了，不能再大搞建設(shè)了。

下一步，城市增長(zhǎng)的新動(dòng)力，就在存量上下功夫，在投資于人上下功夫。

增量收縮關(guān)上了一扇門，但存量盤活又開了一扇窗。

過去幾十年，盡管房子建的多、建的快，但蘿卜快了不洗泥?，F(xiàn)在，我們有500億平米的存量住宅。不管是老舊小區(qū)改造，還是舊廠房、舊街區(qū)改造，發(fā)展新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)，都有巨大的空間。比如，城鎮(zhèn)還有15%的房子非成套，老舊小區(qū)占比普遍在20%以上。

即便是微改造，帶動(dòng)的投資增量也很大。未來，有幾個(gè)十萬億級(jí)別的產(chǎn)業(yè)——新能源經(jīng)濟(jì)、引發(fā)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、AI和具身智能。房地產(chǎn)不管調(diào)整到什么程度，依然能達(dá)到“10萬億級(jí)”，主要是存量更新。而且，這個(gè)“10萬億級(jí)”的市場(chǎng)，能帶動(dòng)“15萬億”的產(chǎn)業(yè)鏈投資。

另外，存量改造提質(zhì)，比如完整社區(qū)導(dǎo)向的老小區(qū)改造，很大程度上與“投資于人”是一體兩翼的關(guān)系，即“物的投資”與“人的投資”的統(tǒng)一，將育幼、養(yǎng)老、健康、教育、技能培訓(xùn)等服務(wù)供給，切入到存量改造的社區(qū)、住區(qū)中，這是地產(chǎn)開發(fā)投資的新命題，也是新時(shí)期地產(chǎn)的新定位，即切入到經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，成為其中一環(huán)，尋找自己的空間。

對(duì)人的投資，本質(zhì)上是解決結(jié)構(gòu)性的制約、經(jīng)濟(jì)基本面的制約。如果這些制約能解除，居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。日本走出“失去的20年”，2010年以來走出泥潭，迎來地產(chǎn)和股市觸底反彈，本質(zhì)上也是加大了民生領(lǐng)域的投資。

總之，我們對(duì)地產(chǎn)定位也好、投資也好，要有新的認(rèn)識(shí)了！