馬年的春節(jié)假期剛剛結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)就傳來了一個(gè)重磅消息。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門昨天(25日)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，通過七條具體措施，進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這個(gè)通知也被稱作“滬七條”。
七條措施精準(zhǔn)解決潛在購房者的現(xiàn)實(shí)問題。之前非上海戶籍的購房者想在上海買房，繳了多少年社保和個(gè)稅是首先要算清楚的問題。而“滬七條”的第一條就是：非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房時(shí)，其購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，由原來的需連續(xù)繳納滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上。
另外，持《上海市居住證》滿5年及以上的可以在全市范圍內(nèi)買1套住房、公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元等等新政也備受關(guān)注。這些新政自今天起就正式施行了。
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，今年，將“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施”“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。馬年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，恰逢傳統(tǒng)樓市“金三銀四”小陽春前夕，由上海打響馬年樓市新政“第一槍”，釋放了哪些信號(hào)？重磅新政又會(huì)如何影響購房者的決策？
政策一發(fā)布，上海樓市立刻有了積極變化。上海某房產(chǎn)中介買賣經(jīng)紀(jì)人張廷鋒說，他所負(fù)責(zé)的板塊，外地戶籍的購房者占比在30%左右，屬于上海外環(huán)性價(jià)比很高的一個(gè)改善性板塊。政策剛一推送，不少此前一直關(guān)注上海樓市的購房者立刻把電話打了過來。
具體來看，新政包含三方面共七條具體措施，比如進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策等。在限購政策方面，縮短非上海戶籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限，符合條件的非上海戶籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，符合條件的持上海市居住證群體可在上海市購買住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這體現(xiàn)出重點(diǎn)聚焦激活非上海戶籍人群購房的政策導(dǎo)向。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：政策將購買上海外環(huán)內(nèi)住房的社保要求降至1年，就可以購買外環(huán)內(nèi)首套住房，而外環(huán)外則不限套數(shù)；社保繳納3年的，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，也就是總計(jì)可購買兩套；居住證滿5年及以上，不用社保就可以購買1套住房，這些政策激活非上海戶籍人群購房的導(dǎo)向很強(qiáng)。非上海戶籍人群購房意愿高，尤其是長期居住、穩(wěn)定就業(yè)生活的人群；激活非上海戶籍人群購房，有助于消化二手房庫存、穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，并促進(jìn)賣舊買新、賣小買大暢通市場(chǎng)循環(huán)。
而在住房公積金貸款方面，本次新政也迎來較大變化。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜觀察，此次新政大幅提高住房公積金貸款額度，首套最高額度可達(dá)324萬元，疊加優(yōu)化住房公積金套數(shù)認(rèn)定，擴(kuò)大多子女家庭購房支持范圍等措施，將進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求。
中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：公積金貸款額度提高幅度較大，首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，增加了80萬元，如果疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策，首套最高額度可達(dá)324萬元。而購買二套住房的家庭，住房公積金貸款額度提升至200萬元，多子女家庭購買第二套住房的，公積金最高貸款額度可上浮20%。這都將較好支撐購房者置業(yè)，降低置業(yè)成本，提高住房消費(fèi)意愿和能力。
新政還提出支持居民置換改善需求，規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購房人于未成年時(shí)(或于上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前)已與父母、(外)祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的(除上述共同擁有住房外)，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。陳文靜表示，這體現(xiàn)出房產(chǎn)稅政策的調(diào)整也更加精細(xì)化，精準(zhǔn)適配支持購房需求。
中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：2025年9月，上海針對(duì)非滬籍家庭優(yōu)化了房產(chǎn)稅政策，非本市戶籍居民家庭購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米免稅面積扣除，本次政策進(jìn)一步完善滬籍居民家庭子女購房的房產(chǎn)稅政策。2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來較暖的“小陽春”行情，從而發(fā)揮大城市的帶動(dòng)效用，推動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期改善。
2025年12月底，北京推出新一輪房地產(chǎn)支持政策，新政后，部分二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)積極變化，二手房掛牌量回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度增強(qiáng)。時(shí)隔兩月，上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步降低購房門檻，優(yōu)化公積金和房產(chǎn)稅政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次發(fā)布的7項(xiàng)政策，圍繞多項(xiàng)住房需求展開，既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括持上海市居住證群體、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：綜合來看，體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。對(duì)于即將到來的“小陽春”關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整基本到位、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強(qiáng)、各項(xiàng)利好政策疊加等因素，將能夠更好地促進(jìn)各類購房需求的進(jìn)一步釋放，促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢。
李宇嘉認(rèn)為，上海在新春伊始就打響馬年樓市新政“第一槍”，在降成本、降門檻、提預(yù)期等方面的信號(hào)意義非常明顯，政策針對(duì)性也較強(qiáng)，對(duì)于3月份的樓市“小陽春”，將具有較大的帶動(dòng)作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：本次新政不僅激活非上海戶籍人群購房需求，還大力優(yōu)化住房公積金政策，支持上海市戶籍居民子女購房，挖掘購房潛力。預(yù)計(jì)在政策加持、開發(fā)商促銷，以及季節(jié)性旺季等三重利好下，3月份會(huì)形成一個(gè)樓市小高峰，讓更多新市民、非上海戶籍人群在政策鼓勵(lì)和預(yù)期提振下實(shí)現(xiàn)剛需購房需求，并驅(qū)動(dòng)上海市戶籍和有房一族的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。