本報記者 杜雨萌

“高興，特別高興！40多年后，能在原址住上新樓，很幸運(yùn)，很感謝。”2月4日，74歲的劉桂蘭手捧著嶄新的紅色房本，站在新家內(nèi)難掩激動。作為北京市西城區(qū)月壇街道三里河一區(qū)28號樓（以下簡稱“28號樓”）的首批住戶，她在搬離原址不到半年后，便實現(xiàn)了“回家”的愿望。

28號樓是北京市西城區(qū)首個“拿地即開工”的危舊樓改建試點(diǎn)項目。項目從2025年9月5日正式開工，到10月24日啟動首個模塊吊裝，隨后僅用時46天便完成全部智造模塊吊裝、實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，28號樓通過“原拆原建”，幫助樓內(nèi)54戶居民實現(xiàn)了從“憂居”向“優(yōu)居”的轉(zhuǎn)變。

“這不僅是一棟老樓的‘新生’，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型的縮影。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，隨著城市更新成為城市發(fā)展的核心命題，“原拆原建”這一改造模式的推行，有望為住房存量市場探索出一條兼顧民生需求與品質(zhì)發(fā)展的新路徑，推動房地產(chǎn)行業(yè)在服務(wù)城市發(fā)展、保障民生需求中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

老樓“煥新”迎“歸燕”

立春日拂曉，京城的寒意尚未褪去，北京市西城區(qū)三里河一區(qū)卻早已被濃濃的暖意與喜氣包裹。時間剛過8點(diǎn)，28號樓交房現(xiàn)場已是人頭攢動，入口處紅色的燈籠高高掛起，喜慶的橫幅迎風(fēng)招展，“歡迎回家”的標(biāo)語在陽光下格外醒目，一場跨越數(shù)年的安居夢，終于在這個早春時節(jié)圓滿落地。

“終于等到這一天了！”28號樓老住戶朱艷紅在接受《證券日報》記者采訪時數(shù)次哽咽，“這感覺不像我家，原來的家那么舊……現(xiàn)在跟做夢一樣。”在交房現(xiàn)場，像朱艷紅這樣喜極而泣的住戶不在少數(shù)。

談及始建于1978年的住宅樓，住戶韓女士告訴記者，歷經(jīng)40余年風(fēng)雨，樓體已出現(xiàn)墻體開裂、管線老化等問題。“2023年28號樓被納入了西城區(qū)危舊樓改建范圍?，F(xiàn)在看著嶄新的樓房、寬敞的戶型、加裝的電梯，這半年的等待太值得了。”

超預(yù)期的建設(shè)速度與品質(zhì)“煥新”的背后，離不開新技術(shù)的賦能。據(jù)悉，28號樓項目采用智能建造—MiC技術(shù)，即在工廠完成標(biāo)準(zhǔn)化模塊的智能化生產(chǎn)，再運(yùn)輸至現(xiàn)場進(jìn)行快速集成組裝。該技術(shù)不僅實現(xiàn)了建造效率的突破，更同步達(dá)成了綠色環(huán)保、成本集約與智慧協(xié)同的綜合成效。

“若按傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式改建，平均項目周期需要1年半至2年。在此期間，居民需要自行尋找臨時安置場所，安置成本較高。而28號樓采用的智能建造—MiC技術(shù)，打破了傳統(tǒng)的線性工期，將建造效率提升約75%。”中建海龍科技有限公司28號樓項目經(jīng)理裴江飛在接受《證券日報》記者采訪時表示，這不僅大幅降低了過渡安置的成本，減少了建筑垃圾和揚(yáng)塵、噪聲污染，還有效消除了居民對房屋按期交付、房屋質(zhì)量和安全性的擔(dān)憂。

北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會副主任王勇在接受《證券日報》記者采訪時表示，作為首都核心功能區(qū)和老城區(qū)，西城區(qū)地理位置特殊且空間條件有限，因此危舊樓房改建既要保證質(zhì)量，也要提高速度，尤其是要減少對附近居民和交通的影響。28號樓的模塊化裝配式技術(shù)，未來也可在西城區(qū)其他危舊樓房及平房院落改建中繼續(xù)借鑒推廣。

盤活危舊樓的“新密碼”

28號樓的順利交房，既是城市更新的民生成果，也是金融創(chuàng)新賦能老舊小區(qū)改造的生動實踐。

過去，受傳統(tǒng)個人購房貸款品種不適配、舊樓拆除后抵押物滅失（指抵押物因事實或法律原因喪失其原有形態(tài)或性質(zhì)）、抵押權(quán)從注銷到再登記存在“真空期”等客觀因素限制，金融機(jī)構(gòu)和居民共同陷入存量貸款“必須收”而新增融資“不能放”的困境。

對此，北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市西城區(qū)政府，構(gòu)建了一個全新的“四聯(lián)辦”全鏈條服務(wù)體系，破解“帶押改建”難題。

王勇向記者解釋，“四聯(lián)辦”機(jī)制主要是指：在房屋拆除后，暫不辦理原有抵押權(quán)和產(chǎn)權(quán)的注銷，也不將其作為后續(xù)供地、開工的前置條件；待新樓竣工具備登記條件后，將改建前的抵押權(quán)注銷、產(chǎn)權(quán)注銷，與改建后的首次登記、新抵押權(quán)設(shè)立登記這四項手續(xù)有序銜接、一次辦結(jié)。

“這一模式真正實現(xiàn)了‘產(chǎn)權(quán)不斷檔、抵押不中斷’，消除了原模式下抵押權(quán)的‘真空期’。”王勇說。

此外，為破解危舊樓改建中居民“融資難”、金融機(jī)構(gòu)“放貸難”的“兩難”困境，北京金融監(jiān)管局還在全國首創(chuàng)“個人住房改建貸款”專屬產(chǎn)品，按改建成本核定貸款金額，放款時點(diǎn)適配工程進(jìn)度，通過“改建前房屋抵押等方式+不動產(chǎn)登記流程優(yōu)化”承擔(dān)改建期間擔(dān)保功能，貸款期限、收入要求適度寬于個人住房貸款。這也是目前全國唯一的金融支持危舊樓改建試點(diǎn)政策。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長吳璟在接受《證券日報》記者采訪時表示，28號樓項目在金融層面的創(chuàng)新，回應(yīng)的是原拆原建模式中一個非常關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)性矛盾：居民是出資主體，但很多居民尤其是老年人的現(xiàn)金流并不寬裕，而他們最大的資產(chǎn)——房產(chǎn)，恰恰就是改建的對象，其在傳統(tǒng)模式下不能或很難作為抵押品。

在吳璟看來，無論是“帶押改建”或是“個人住房改建貸款”，都可為后續(xù)其他原拆原建項目提供一條金融支持的技術(shù)路徑。但要想在更大范圍內(nèi)推廣，還需將這些經(jīng)驗進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。比如，可以進(jìn)一步拓寬金融工具的覆蓋面，特別是明確和細(xì)化住房公積金支持原拆原建的操作流程，這可作為深化住房公積金改革的一項重要舉措。再比如，推動產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，將“個人住房改建貸款”作為商業(yè)銀行、住房公積金系統(tǒng)的一個標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品品類，明確授信評估標(biāo)準(zhǔn)、抵押物價值評估方法、貸款期限和利率區(qū)間等要素，使其具備在全國范圍內(nèi)復(fù)制推廣的條件。

從28號樓改建試點(diǎn)項目來看，目前改建資金由居民和市區(qū)兩級財政按比例分擔(dān)，其中居民承擔(dān)60%，政府補(bǔ)貼承擔(dān)40%。記者從北京市西城區(qū)住建委獲悉，未來，按照最新政策，北京市老舊住房自主更新、原拆原建將遵循“誰受益、誰出資”的原則，不再享受政府補(bǔ)貼，由居民全額負(fù)擔(dān)。

“當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。很多城市核心區(qū)的待改造老舊住房，受住房市場供應(yīng)壓力和自身規(guī)劃限高、建筑密度等剛性約束，已不具備大幅增容的條件。而在棚改邏輯失效、老舊小區(qū)局部改造‘力不從心’的交叉地帶，居民作為老舊住房自主更新、原拆原建的出資和決策主體，其驅(qū)動力并非土地增值的經(jīng)濟(jì)利益，而是自身改善居住條件的真實需求。”吳璟認(rèn)為，相較于此前的“大拆大建”，未來，以“居民自主”為特點(diǎn)的老舊住房自主更新、原拆原建，既是現(xiàn)階段城市更新進(jìn)程中需求導(dǎo)向的產(chǎn)物，這也為后續(xù)老舊住房改造提供了針對性解決方案。

“既要面子、更要里子”

作為存量改造項目，28號樓不僅消除了安全隱患，更以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)重塑了居住價值，為城市更新提供了“既要面子、更要里子”的實踐樣本。

對于原頂層住戶朱艷紅而言，“降噪”與“加裝電梯”是其改建的核心訴求。“此前，一樓小賣鋪半夜進(jìn)貨，大貨車轟隆隆的聲音格外響。”

“對于飽受居民詬病的噪音問題，我們采用了‘雙層樓板+專用隔聲墊’的復(fù)合系統(tǒng)，使得28號樓計權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級優(yōu)于國標(biāo)，整體隔聲性能提升約80%。另外，通過對水泵、電梯等設(shè)備進(jìn)行低噪選型、合理布局并應(yīng)用高效減振技術(shù)，目前可確保設(shè)備運(yùn)行噪聲低于35分貝，讓居民夜間能夠安睡。”裴江飛說。

不只隔聲性能大幅提升，對照去年5月1日起實施的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，從建筑空間到水、電、燃?xì)獾冉ㄖO(shè)備，再到電梯設(shè)置以及綠色建材、智慧家居等，28號樓的改建實踐，正是當(dāng)前“好房子”建設(shè)從單個項目向產(chǎn)業(yè)全鏈條延伸的微觀縮影，這也精準(zhǔn)契合了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心導(dǎo)向。

過去二十余年，依托我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)飛速發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均住房達(dá)1.1套以上，住房“有沒有”的問題已基本解決。然而，隨著當(dāng)前住房矛盾轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供給不足，居民住房需求也從“有沒有”向“好不好”升級。

在此背景下，2025年5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，對城市更新工作作出頂層設(shè)計，其中特別提到，要加強(qiáng)既有建筑改造利用。穩(wěn)妥推進(jìn)危險住房改造，加快拆除改造D級危險住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩(wěn)妥實施國有土地上C級危險住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。

同年7月份，時隔10年再次召開的中央城市工作會議進(jìn)一步明確：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。具體在“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”方面，會議強(qiáng)調(diào)，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，多為廣大市民建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

“城市核心區(qū)存量危舊樓改造，既是破解民生痛點(diǎn)的民生工程，也是推動房地產(chǎn)行業(yè)提質(zhì)增效的重要路徑，而‘好房子’建設(shè)是串聯(lián)二者的核心紐帶。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為，“好房子”建設(shè)有利于推動城市更新從“面子工程”向“品質(zhì)工程”轉(zhuǎn)型，助力城市內(nèi)涵式發(fā)展，盤活核心城區(qū)存量資源。同時這也是擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要抓手。一方面，高質(zhì)量的住房供給能夠滿足居民改善性居住需求，帶動住房消費(fèi)提質(zhì)升級；另一方面，其背后聯(lián)動的建材、家電、智能設(shè)備等產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，能夠有效拉動投資與消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長提供穩(wěn)定支撐。

春回大地，老樓新生。從“憂居”到“優(yōu)居”，一棟老樓的蛻變，正為城市的有機(jī)更新寫下生動注腳。