中新經(jīng)緯2月25日電 (宋亞芬)上海房地產(chǎn)政策迎來一系列優(yōu)化調(diào)整。
2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面進(jìn)行政策優(yōu)化。
限購(gòu)“松綁”激活非滬籍需求
在住房限購(gòu)政策方面，《通知》明確縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非滬籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，此前購(gòu)置外環(huán)內(nèi)住房，非滬籍居民需滿足3年社保，新政進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻和購(gòu)房者的等待成本。
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，非滬籍在外環(huán)內(nèi)購(gòu)房從3年社保降低到1年，粗略估算可增加購(gòu)房潛力人群至少9萬(wàn)人，這部分人群屬于剛需群體，對(duì)于帶動(dòng)外環(huán)樓市具有明顯的提升影響。
除了降低購(gòu)房門檻，政策還適度增加了符合條件的購(gòu)房者的可購(gòu)套數(shù)。根據(jù)《通知》，符合條件的非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。
嚴(yán)躍進(jìn)解釋，過去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，這可能會(huì)將部分在上海長(zhǎng)期穩(wěn)定生活、工作但社保關(guān)系不在本地的人員(如從事城市基礎(chǔ)服務(wù)者、外派人員)擋在門外。但新政策下也可以和居住證年限掛鉤，精準(zhǔn)回應(yīng)了這部分群體真實(shí)的居住需求，讓政策更具包容性和人情味。
整體來看，此次政策優(yōu)化激活非滬籍購(gòu)房需求的特征非常明顯。為何要激活非滬籍需求？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提供給中新經(jīng)緯這樣一組數(shù)據(jù)：2025年12月到2026年1月，上海滬籍購(gòu)房約占55%-60%，非滬籍購(gòu)房約占40%-45%。
同時(shí)，《2024年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2024年年末，上海常住人口為2480.26萬(wàn)人。其中，外來常住人口983.49萬(wàn)人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%。
李宇嘉表示，在此情況下，激活非滬籍購(gòu)房，成為暢通市場(chǎng)循環(huán)、解決當(dāng)下市場(chǎng)存在的腸梗阻癥結(jié)的關(guān)鍵。而且非戶籍人群購(gòu)房意愿高，對(duì)購(gòu)房成本和門檻比較敏感。因此，新政策的出臺(tái)有望精準(zhǔn)撬動(dòng)這一龐大的潛在市場(chǎng)，為樓市注入新鮮血液。
公積金“加碼”，利好剛需與多子女家庭
新政的另一大亮點(diǎn)在于住房公積金貸款額度的顯著提升。《通知》將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策(最高上浮35%)，上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。
李宇嘉指出，這一政策極具針對(duì)性。當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求是“剛需”和“剛改”(首次改善)，這類購(gòu)房者對(duì)價(jià)格、成本和首付門檻高度敏感。政策將公積金貸款提高到最高324萬(wàn)，而目前市場(chǎng)上300萬(wàn)以下二手房占比達(dá)65%，這意味著很多家庭僅靠公積金貸款就能購(gòu)買住房，無(wú)需額外自籌資金。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜則認(rèn)為，限購(gòu)優(yōu)化與公積金支持形成政策合力，將有效釋放積壓合理需求，帶動(dòng)新房、二手房市場(chǎng)同步升溫。而市場(chǎng)活躍度提升有利于緩解房企去化壓力、改善現(xiàn)金流狀況，穩(wěn)定土地市場(chǎng)和地方財(cái)政，形成樓市良性發(fā)展生態(tài)。
展望后市，李宇嘉表示，考慮到目前貸款利率很低，交易稅費(fèi)也降至歷史最低，加之這次上海新政的出臺(tái)，將對(duì)3月份的節(jié)后小陽(yáng)春行情，形成較大的帶動(dòng)作用。(中新經(jīng)緯APP)
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