◎記者 孫忠 張良

　　2026年開(kāi)年以來(lái)，龍頭房企債務(wù)處置呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科3只境內(nèi)債券成功實(shí)現(xiàn)展期，寶龍地產(chǎn)6筆境內(nèi)債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人審議通過(guò)。與此同時(shí)，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)的債務(wù)重組于2025年末獲得通過(guò)，2026年進(jìn)入執(zhí)行階段，預(yù)計(jì)將顯著降低企業(yè)未來(lái)債務(wù)壓力。

　　市場(chǎng)人士提示，債務(wù)重組僅是房企轉(zhuǎn)型第一步，在行業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張時(shí)代后，房企需要徹底擺脫“負(fù)債驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)”的路徑依賴(lài)，將經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向以現(xiàn)金流安全為核心、產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)效率雙輪驅(qū)動(dòng)的新模式，回歸制造業(yè)與服務(wù)業(yè)本源。

　　頭部房企化債獲實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

　　繼“21萬(wàn)科02”債券展期議案獲得表決通過(guò)后，1月27日，萬(wàn)科2只合計(jì)57億元的中期票據(jù)展期議案獲得債券持有人全票通過(guò)。這意味著近期圍繞萬(wàn)科的債務(wù)展期事宜暫告一段落。同時(shí)，萬(wàn)科公告，公司第一大股東深鐵集團(tuán)擬向公司提供不超過(guò)23.6億元借款，用于償還公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。

　　業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，鑒于此前“21萬(wàn)科02”債券已成功展期，此次2只債券以近乎相同的方式實(shí)現(xiàn)展期并不令人意外。經(jīng)過(guò)之前的嘗試，目前方案應(yīng)該有順利實(shí)施的誠(chéng)意，相信萬(wàn)科今年的其他債務(wù)也能夠以市場(chǎng)化的方式妥善處置。

　　其他大型房企債務(wù)重組方案也紛紛落地。

　　1月26日，寶龍地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司發(fā)行的6筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的重組方案已獲相關(guān)債券持有人會(huì)議審議通過(guò)，將對(duì)債券的本息償付安排進(jìn)行調(diào)整，并向相關(guān)債券持有人提供多種重組方案選項(xiàng)。

　　2025年12月，碧桂園規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案，獲香港高等法院正式批準(zhǔn)。同時(shí)，碧桂園涉及9筆合計(jì)規(guī)模約137.7億元人民幣的境內(nèi)債務(wù)重組方案也全部通過(guò)。至此，碧桂園境內(nèi)外債務(wù)重組基本落地。據(jù)悉，通過(guò)境內(nèi)外債務(wù)重組，碧桂園整體降債規(guī)模預(yù)計(jì)將超900億元，重組后新債務(wù)工具融資成本大部分降至1%至2.5%。

　　2025年11月，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)?！澳壳皞鶆?wù)重組各項(xiàng)措施正在落地之中。”相關(guān)知情人士向記者透露，通過(guò)實(shí)施境內(nèi)外債務(wù)重組，融創(chuàng)整體償債壓力將下降近600億元。

　　債務(wù)重組更側(cè)重削減債務(wù)規(guī)模

　　中證鵬元工商企業(yè)評(píng)級(jí)董事郜宇鴻向上證報(bào)記者表示，本輪房企面臨的債務(wù)壓力，根源在于債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)變現(xiàn)周期的嚴(yán)重錯(cuò)配，疊加銷(xiāo)售持續(xù)承壓，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流難以覆蓋到期債務(wù)。在初期階段，企業(yè)通過(guò)出售商業(yè)物業(yè)、地產(chǎn)項(xiàng)目等資產(chǎn)緩解短期流動(dòng)性壓力。隨著行業(yè)調(diào)整持續(xù)深化，針對(duì)境內(nèi)外債務(wù)的一攬子整體重組逐漸成為企業(yè)化債的主流路徑。

　　在惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露看來(lái)，債務(wù)重組有助于房企緩解短期流動(dòng)性壓力，尤其是涉及股權(quán)的重組方案，更有利于降杠桿、降利息、釋放經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，從而在重組完成后推動(dòng)信用邊際修復(fù)，評(píng)級(jí)、銀行授信與供應(yīng)鏈信任有望逐步回暖，為企業(yè)拿地與項(xiàng)目盤(pán)活創(chuàng)造條件。

　　此輪房企債務(wù)重組更加側(cè)重削減債務(wù)規(guī)模。中誠(chéng)信國(guó)際一位負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)前房企債務(wù)重組核心從早期“以時(shí)間換空間”的債務(wù)展期轉(zhuǎn)向“實(shí)質(zhì)性削減債務(wù)本金”，不過(guò)重組后的房企仍需要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

　　未來(lái)仍需銷(xiāo)售回暖作為支撐

　　“目前房企境外債處置高峰已過(guò)，未來(lái)房企或?qū)⒏觽?cè)重境內(nèi)債重組。境內(nèi)債務(wù)重組會(huì)關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)和地方金融的風(fēng)險(xiǎn)敞口，涉及面比較廣，需要強(qiáng)有力的政策支持?！币晃煌赓Y并購(gòu)專(zhuān)家向記者表示。

　　“重組解決了短期的法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力，但沒(méi)有解決經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流恢復(fù)的核心問(wèn)題。未來(lái)房企仍需要銷(xiāo)售回暖作為支撐?！臂铠櫛硎?，對(duì)于房企而言，需要擺脫“負(fù)債驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)”的路徑依賴(lài)，回歸制造業(yè)與服務(wù)業(yè)本源。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)出清對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需十分重要?！币按逯袊?guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺向上證報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)重組有助于重塑信用關(guān)系，也有助于推動(dòng)信貸需求的恢復(fù)。