來(lái)源：財(cái)經(jīng)早餐

　　據(jù)港交所披露，京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：京東產(chǎn)發(fā)）向港交所提交上市申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為BofA Securities、Goldman Sachs、Haitong International（IGIC）。

　　作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，此次遞表并非京東產(chǎn)發(fā)首次沖刺IPO。早在2023年3月，京東集團(tuán)就發(fā)布公告，擬分拆京東產(chǎn)發(fā)于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，同日，京東產(chǎn)發(fā)向香港聯(lián)交所遞交A1申請(qǐng)文件，只不過隨后上市計(jì)劃一度暫停。

　　而在剛過去的12月，京東工業(yè)才剛在港交所上市，成為了劉強(qiáng)東旗下除京東集團(tuán)、京東健康、京東物流，德邦物流以及已退市的達(dá)達(dá)集團(tuán)外的第六家上市公司。

　　這意味著，京東產(chǎn)發(fā)時(shí)隔3年的IPO重啟，正試圖提速補(bǔ)齊劉強(qiáng)東IPO版圖中的第七家。

　　京東產(chǎn)發(fā)以核心城市布局領(lǐng)跑賽道

　　京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)，也是京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石。

　　這其中，超過90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，截至2025年9月30日，公司積累了龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~為人民幣1，215億元，其中12.8%位于境外；公司的總建筑面積為2710萬(wàn)平方米，在亞太地區(qū)及中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。

　　在現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的全生命周期中，京東產(chǎn)發(fā)憑借多年來(lái)構(gòu)建的資產(chǎn)管理能力，在項(xiàng)目獲取及設(shè)計(jì)、開發(fā)管理及招商到運(yùn)營(yíng)的每個(gè)階段創(chuàng)造附加價(jià)值，并持續(xù)通過資本循環(huán)獲得資產(chǎn)增值收益。

　　京東產(chǎn)發(fā)最初從服務(wù)電商零售的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，經(jīng)過多年的產(chǎn)品拓展與業(yè)務(wù)積累，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案吸引了越來(lái)越多第三方物流、電子商務(wù)、制造、零售及其他新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的企業(yè)客戶。

　　高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目以其便利的區(qū)位條件與可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化智能化的物流設(shè)備應(yīng)用，服務(wù)于客戶的供應(yīng)鏈升級(jí)需求，帶來(lái)了長(zhǎng)期的客戶粘性。

　　京東產(chǎn)發(fā)打造基礎(chǔ)設(shè)施資管標(biāo)桿

　　根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，于往績(jī)記錄期間，京東產(chǎn)發(fā)的資產(chǎn)管理規(guī)模于2023年初至2025年9月30日增長(zhǎng)了28.1%，已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，這兩項(xiàng)指標(biāo)在同業(yè)主要參與者中均位居首位，有力證明了公司的資產(chǎn)質(zhì)量及價(jià)值創(chuàng)造能力。

　　通過開發(fā)、持有及管理現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，以及貫徹已經(jīng)過驗(yàn)證的資本循環(huán)戰(zhàn)略，公司構(gòu)建了一個(gè)極具延展性的商業(yè)模式，能夠產(chǎn)生可持續(xù)現(xiàn)金流，并通過以下三個(gè)業(yè)務(wù)維度持續(xù)推動(dòng)價(jià)值創(chuàng)造。

　　基礎(chǔ)設(shè)施解決方案。京東產(chǎn)發(fā)根據(jù)客戶特有且不斷演變的需求為其提供租賃、物業(yè)管理及其他增值服務(wù)等廣泛的基礎(chǔ)設(shè)施解決方案。憑借公司的戰(zhàn)略位置及卓越的服務(wù)能力，公司可與不同產(chǎn)業(yè)及地域的現(xiàn)有及潛在客戶維持長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系，從而支撐公司行業(yè)領(lǐng)先的出租率。

　　截至2025年9月30日止九個(gè)月，公司來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施解決方案的收入總額為人民幣26億元，其中16.7%來(lái)自境外資產(chǎn)。公司的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)截至2025年9月30日的資產(chǎn)凈額為人民幣405億元。

　　資產(chǎn)價(jià)值提升。隨著公司在全球物流樞紐不斷擴(kuò)展資產(chǎn)管理規(guī)模，公司已形成覆蓋從項(xiàng)目獲取及設(shè)計(jì)、開發(fā)管理及招商到運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施全周期的專業(yè)能力。這種全方位的能力使公司能夠積極提升公司持有或管理資產(chǎn)的價(jià)值，并持續(xù)通過退出實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　2020年至2024年，公司年均實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值變現(xiàn)收益人民幣13億元，累計(jì)回報(bào)率達(dá)到初始成本的40%。

　　在全球供應(yīng)鏈重構(gòu)的背景下，京東產(chǎn)發(fā)憑借在中國(guó)市場(chǎng)積累的核心能力、業(yè)務(wù)資源和運(yùn)營(yíng)專長(zhǎng)，日益成為服務(wù)中國(guó)企業(yè)出海的重要橋梁，并協(xié)助本地客戶提升業(yè)務(wù)韌性，不斷地將業(yè)務(wù)拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場(chǎng)，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點(diǎn)。

　　截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，海外資產(chǎn)管理規(guī)模總額占比已增長(zhǎng)至12.8%。

　　自2019年設(shè)立首只私募基金以來(lái)，作為向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型的一部分，京東產(chǎn)發(fā)系統(tǒng)性地實(shí)施資本循環(huán)戰(zhàn)略，以提升資本效率。

　　截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導(dǎo)設(shè)立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購(gòu)基金、1個(gè)合伙投資平臺(tái)，以及在上海證券交易所的1只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的基金管理規(guī)模占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

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