作者：孫夢凡
“淡季不淡”，一線城市的二手房市場正走出獨(dú)立行情。
在剛過去的1月份，北京二手房網(wǎng)簽量超過1.5萬套，已連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上；上海二手房連續(xù)三個月成交超2.2萬套；深圳二手房共計錄得6802套，創(chuàng)近10個月新高；廣州二手住宅網(wǎng)簽8881套，市場韌性同樣較強(qiáng)。
在1月傳統(tǒng)樓市“淡季”，北上廣深二手房成交集體回溫，釋放出什么信號？
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，市場經(jīng)歷四年半調(diào)整后，房價水平正趨向“友好”，二手房進(jìn)入探底階段。房地產(chǎn)市場的“小陽春”行情正提前顯現(xiàn)，二手房市場率先回暖，核心韌性凸顯，春節(jié)后掛牌量的變化，將成為觀察供需關(guān)系的關(guān)鍵窗口。
京滬：成交攀升掛牌下滑
北京、上海兩大一線城市的二手房市場，正悄然出現(xiàn)相似特征：成交攀升、掛牌下滑。
據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2026年1月份，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)15082套，至此該數(shù)據(jù)已連續(xù)三個月穩(wěn)定在1.4萬套以上。從2025年11月到2026年1月，北京二手房網(wǎng)簽量分別為14446套、17200套、15082套。
北京本輪市場行情，起自2025年12月24日，當(dāng)?shù)赝瞥鲂乱惠喎康禺a(chǎn)支持政策，包括放寬非京籍家庭購房社保/個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統(tǒng)一商貸利率并降低公積金貸款首付比例，以持續(xù)釋放潛在購房需求。
記者此前在采訪中了解到，上述新政出臺后，北京樓市出現(xiàn)積極變化，其中成交較為活躍、引領(lǐng)本輪行情的主要是二手學(xué)區(qū)房，尤其是總價相對較低的房源。
北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介表示，政策出臺后，某學(xué)區(qū)房小區(qū)開間戶型價格上漲，上漲幅度大約在10萬～15萬。另一朝陽區(qū)中介也表示，板塊內(nèi)一熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，去年12月成交量大約在二十多套，到今年1月成交已經(jīng)翻倍。
長久以來困于降價煩惱的業(yè)主，對市場的預(yù)期及信心也有所增強(qiáng)。中指研究院表示，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，供應(yīng)壓力有所減緩，表明業(yè)主預(yù)期出現(xiàn)積極變化。
一線城市中的上海，二手房成交同樣活躍，掛牌量也正出現(xiàn)下行趨勢。
據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，1月上海二手房(含商業(yè))網(wǎng)簽成交22834套，已連續(xù)第三個月成交超2.2萬套，該成交量創(chuàng)下近5年同期新高。
據(jù)上海中原地產(chǎn)觀察，以往郊區(qū)二手房交易量相對偏少，但近期部分區(qū)域如寶山，總價200萬左右的房源成交也非?；钴S。目前市場上的低總價房源，經(jīng)過近兩個月的消化，存量正在變少，整體而言市場交易活躍度是非常高的。
與此同時，安居客上海表示，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點(diǎn)，降至2026年1月的8.9萬套，五個月累計降幅達(dá)26%。
“掛牌量下降背后，是房東心態(tài)明顯轉(zhuǎn)變?！卑簿涌蜕虾７Q，過去幾年，不少房東為了快速出售，不得不多次降價。如今部分房東拒絕“低價競爭”，要么撤牌觀望，要么將房源由售轉(zhuǎn)租，尤其是一些地段較好的老房子，翻新后年化租金回報率可達(dá)3.3%～3.5%。穩(wěn)定的租金收益讓房東更愿意持有資產(chǎn)，不再急于降價變現(xiàn)。
上海中原地產(chǎn)認(rèn)為，掛牌量不斷下降，意味著市場消化的速度，已經(jīng)超過新增掛牌的速度，價格企穩(wěn)的可能性增加?！鞍催@樣的趨勢預(yù)判，小陽春應(yīng)該說提前出現(xiàn)了，今年的三四月份，預(yù)計也會有不錯的交易量，市場已經(jīng)走出淡季不淡的行情?！?/p>
廣深：價格調(diào)整推動入市
另兩大一線城市廣州、深圳，1月份二手房市場也有亮點(diǎn)出現(xiàn)。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，1月廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積仍達(dá)到8881套、89.40萬平方米，環(huán)比分別小幅增長1.07%和2.05%，顯示市場需求韌性較強(qiáng)。
從各區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比來看，多個區(qū)域出現(xiàn)增長，外圍區(qū)域較為突出。其中：花都區(qū)增幅領(lǐng)先，達(dá)7.30%；其次是從化區(qū)，增長5.32%；增城區(qū)、黃埔區(qū)、天河區(qū)和白云區(qū)增長幅度略小，分別為3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。
再看深圳，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，1月深圳二手房共計錄得6802套，環(huán)比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創(chuàng)近10個月新高。協(xié)會稱，這是市場連續(xù)11個月錄得量破5000套，表明置業(yè)者信心顯著修復(fù)，為后續(xù)“小陽春”行情奠定基礎(chǔ)。
深圳貝殼研究院也表示，2026開年，政策端持續(xù)釋放利好，剛需、改善需求同步入場，推動二手房成交量穩(wěn)步增長。1月深圳二手房成交均價為50801元/平方米，環(huán)比保持穩(wěn)定，其中少量優(yōu)質(zhì)、高端物業(yè)成交擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)性小幅拉升均價。
樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，目前二手房樂有家門店簽約量已連續(xù)8周處于高位，2026年的1月，門店簽約量同比去年大幅上漲了57%，顯示樓市熱度在延續(xù)，成交量持續(xù)走高。
在樂有家聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)發(fā)起的《2026年深圳樓市走勢判斷及置業(yè)需求》調(diào)研中，受訪者認(rèn)為成交價維穩(wěn)的最多，占比43%，看漲的占比30%。在對2026年深圳樓市成交量走勢判斷中，看漲的占比最多達(dá)53%，其次是看平、占比31%。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財經(jīng)，1月北上深等核心城市，二手房市場維持一定熱度，一是北上深購房需求旺盛，當(dāng)前市場延續(xù)以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節(jié)假期后移影響，基數(shù)相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間收窄、成交周期縮短，一定程度帶動市場交易活躍度提升。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，1月熱點(diǎn)城市二手房交易回升，一方面市場經(jīng)歷四年半盤整后，房價已經(jīng)相對友好，二手房市場進(jìn)入探底階段。另一方面，從部分板塊、人群來看，房價收入比、租售比等指標(biāo)已開始趨于合理。
李宇嘉表示，近期二手房成交較多的，很多是學(xué)位房。傳統(tǒng)來看，一季度的二手房交易，歷來是“學(xué)位房主導(dǎo)”，很多家長不想等到入學(xué)前3～4月份，加上1月份房價也比較友好，很多學(xué)位房降價比較到位，由此推動了市場成交量攀升。
不過他認(rèn)為，市場從探底到觸底企穩(wěn)、夯實(shí)底部基礎(chǔ)，仍需要多方共同發(fā)力，包括繼續(xù)降低交易成本，凈化交易環(huán)境和秩序，修復(fù)居民在就業(yè)、收入和預(yù)期等層面的信心等。
曹晶晶也提到，盡管近期二手房掛牌量有所減少，但整體規(guī)模仍較大，去化壓力仍在。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，1月北京、上海二手房價格環(huán)比仍在回落，但跌幅均有所收窄。另外，京滬二手房市場呈現(xiàn)顯著的“結(jié)構(gòu)性分化”特征，核心板塊與非核心板塊、優(yōu)質(zhì)房源與普通房源的價格走勢差異明顯，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)次新房價格或已調(diào)整至較合理水平，非核心區(qū)域的老舊小區(qū)、遠(yuǎn)郊房源仍面臨下行壓力。