近期，國家金融監(jiān)管總局、公安部披露的典型案例顯示，一條以“代購買房”為掩護、實則從事變相高息放貸的灰色產業(yè)鏈逐漸浮出水面。
該模式通過“墊資購房、抵押套貸”的復雜流程，向借款人收取遠超法定紅線的綜合費用，實際年化利率普遍超過36%。
業(yè)內分析認為，“高評高貸”是該模式的核心操作手法。隨著市場變化，這類業(yè)務已從早期的房產銷售輔助手段，逐漸演化為有組織的金融套利鏈條。部分中介機構通過操控評估流程、包裝貸款材料與調度資金路徑，形成一條完整的非法牟利通道。
盡管在持續(xù)高壓監(jiān)管下，公開宣傳此類業(yè)務的中介機構明顯減少，但第一財經記者近日調查發(fā)現，仍有部分中介機構通過隱蔽渠道，承諾可辦理“零首付”“超貸”等業(yè)務，違法違規(guī)操作依然存在。
值得關注的是，司法實踐已取得突破性進展。在最新案例中，法院首次將中介在“墊資”“助貸”等環(huán)節(jié)收取的各類浮動費用，統(tǒng)一納入“非法放貸利息”范疇，并以非法經營罪對涉案機構及人員進行定罪量刑。
利用“代購買房”變相放貸
國家金融監(jiān)管總局近期通報了多起金融“黑灰產”典型案例，其中曝光一種以“代購買房”為名從事非法放貸的運作模式。
根據披露，2022年至2023年間，某投資公司及主要成員黃某某等人，通過“代購買房”等業(yè)務向14人以超36%的實際年利率出借款項共計5639萬元。
這種“代購買房”的模式具體是如何操作的？黃某某等人所在公司利用自有資金墊付部分購房款幫助購房人全款買房，再要求購房人以其全款購買的房產為抵押，協(xié)助購房人偽造申貸材料套取銀行金融機構的經營性貸款，并通過相關公司接收和控制銀行發(fā)放的經營貸資金以完成墊資款回收，同時幫助購房人將本應承擔的房貸置換為利率較低的經營貸。
在此過程中，該公司通過收取一定比例的墊資息費、律師見證費、助貸服務費、三方公司使用費等費用獲取收益。
第一財經從多位資深地產人士處了解，此類操作在行業(yè)內較為常見。通常情況下，銀行經營貸的放款額度約為資產估值的70%。因此，中介往往通過“高評高貸”來擴大貸款金額。例如，將實際價值100萬元的房產評估為160萬元，從而獲得112萬元經營貸款?？鄢薪楦黝愘M用約3萬元后，借貸人實際到手僅9萬元，資金成本折合實際利率超過33%。值得關注的是，這類通過“高評高貸”實現“零首付”甚至“負首付”的做法，曾在市場上風靡一時。其背后是部分區(qū)域房價下行、成交低迷，而評估價更新滯后，為虛高評估提供了空間。2022年初，此類手法多被房產中介用于刺激銷售、加速去化。
但隨著市場環(huán)境變化，近年來，此類操作已從單純的房產銷售手段，演變?yōu)橄到y(tǒng)化的融資套利模式。部分中介機構甚至形成專業(yè)化運作鏈條，通過控制評估、貸款、資金流轉等多個環(huán)節(jié)，將房產交易異化為非法金融活動。
綜合融資成本驚人
市場情況如何？目前，這類以房產交易為外殼的變相放貸活動在監(jiān)管的持續(xù)加壓下已有所收斂，但并未絕跡。
第一財經記者近日以客戶身份咨詢多家融資中介機構。與一兩年前相比，宣稱可操作“代購買房”“高評高貸”的中介數量明顯減少，多數機構在溝通中變得謹慎，只表示提供“正規(guī)融資服務”。然而，仍有少數中介私下表示可以運作。
“我手頭的房源基本都能做到零首付、低利率，還能額外多貸出一部分資金?！鄙钲谝幻禺a中介介紹道。其操作流程依然是先行墊資購房，再協(xié)助客戶以房產抵押申請經營貸，成功后收回墊資款并收取2%的“服務費”。
他還提供了另一種“一條龍”服務方案，購房者只需自行籌集首付款，其余資金可由中介墊付；待房產過戶后，再通過辦理經營貸等貸款產品償還墊資?！百彿空呷虄H需出面約五次，其他所有流程均由中介公司負責辦理?！彼f。
廣州一位房產中介負責人丁丁（化名）透露，近期有同行專門尋找那些評估價顯著低于市場、或業(yè)主急售的二手房源進行操作。“這類業(yè)主配合意愿高，操作阻力小?！倍《”硎?，自從房價進入下行通道，加上首付政策放寬，“高評高貸”在二手房市場，尤其是總價較高、非急迫性需求的樓盤，確有重新活躍的跡象。
一名曾詳細咨詢過此類“融資”方案的小企業(yè)主向記者坦言，這類中介的收費環(huán)節(jié)復雜、名目繁多。
據他透露，在操作前期，中介會收取房屋總價約2%的“過橋墊資費”。以一套200萬元的房產為例，僅此一項費用就高達4萬元。而在后續(xù)流程中，中介還會以“助貸服務費”“渠道協(xié)調費”等名義，針對抬高的評估價和最終批復的經營貸額度再次收取費用。與此同時，借款人仍需正常承擔銀行的經營貸利息。
該企業(yè)主估算后發(fā)現，即便不考慮銀行利息，僅中介收取的各項費用折算成年化利率就已超過30%。若疊加銀行利息，綜合融資成本將更加驚人?！斑@本質上是一種包裝成金融服務的‘高利貸’，風險完全不對等?！痹诜磸蜋嗪夂?，他最終放棄了這條看似誘人的“融資捷徑”。
另一名曾嘗試辦理的客戶則向記者表示，自己在辦理時并未仔細計算綜合成本。“當時只想著多貸出40萬元周轉，但算起來每個環(huán)節(jié)都被收走一兩萬，最后實際到手資金遠不如預期。”他回憶道，更令人擔心的是，整個鏈條非常脆弱，一旦銀行審核變嚴、評估不過關，或者中間某個環(huán)節(jié)出問題，不僅錢沒拿到，還可能面臨違約風險。
銀行系統(tǒng)的風控閘門正在收緊。華南地區(qū)一位國有銀行人士表示，該行已將“高評高貸”納入常態(tài)化重點排查。具體措施包括：提升合作評估機構的準入門檻、加強貸后資金流向監(jiān)控、定期對評估價顯著偏離市場均值的項目進行回溯審查，并加大對內部違規(guī)行為的問責力度。
但監(jiān)管仍面臨現實挑戰(zhàn)。該人士指出，房地產市場價格體系本身錯綜復雜，區(qū)域、戶型、樓層等因素都會影響估值，這給精確識別“高評”帶來了困難。若銀行人員與外部中介勾結，“高評高貸”的漏洞就很難被徹底堵死。
中介可能涉嫌非法經營罪
多位受訪業(yè)內人士認為，上述法院判例為打擊日益隱蔽的金融“黑灰產”提供了關鍵的法律實踐突破。
在過去，司法實踐對“高評高貸”類套路的制約存在一定限制。湖南曠真律師事務所首席律師周明鑫對第一財經記者表示，以往，類似“高評高貸”虛構資產價值以騙取銀行更多貸款的行為，更多地是從資金需求方（客戶）角度，以騙取貸款罪或貸款詐騙罪進行規(guī)制。但中介在其中的角色可能不僅僅是協(xié)助，甚至是主導、教唆。如果中介提供并引導客戶實施虛構材料、高估資產等行為，根據刑法原理，中介與客戶可以構成共同犯罪。
此前判例也印證了這一點。裁判文書網上，廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院的一份刑事判決書顯示，2015年底至2016年4月，黃某在經營廣州市名登房地產代理有限公司期間，伙同羅某違反國家金融管理秩序和國家金融信貸資金管理制度，虛假提高房產交易價格，為客戶辦理購房“零首付”、制造假首期流水和假購房首付證明等方式騙取銀行貸款。最終，中介黃某犯騙取貸款罪，判處有期徒刑十個月，并處罰金三萬元。
但最新披露的這一案例提供了新思路。根據監(jiān)管披露，2025年8月，法院對上述案例作出判決。經法院審理，以非法經營罪判處涉案公司罰金；以非法經營罪判處黃某某等3名被告人有期徒刑五年并處罰金；以非法經營罪判處孟某某等2名被告人有期徒刑三年并處罰金；以非法經營罪判處段某某等5名被告人有期徒刑二年（緩刑）并處罰金。相關判決均已生效。
真正的司法難點在于“穿透認定”。業(yè)內認為，不法貸款中介設立多個經營主體圍繞“墊資”與“助貸”兩個核心環(huán)節(jié)開展活動，在不同環(huán)節(jié)收取的費用形式多樣，對犯罪行為的認定帶來障礙。
此次監(jiān)管披露的案例中，法院將“墊資”與“助貸”兩個環(huán)節(jié)收取的各項按比例浮動費用，統(tǒng)一納入“非法放貸利息”范疇，與直接收取的利息合并計算，符合非法放貸型非法經營犯罪的入罪標準，對打擊此類違法犯罪具有借鑒意義。
周明鑫對第一財經表示，結合該案及相關規(guī)定，合法中介墊資與非法放貸構成非法經營罪的核心區(qū)別有三點。
其一，目的不同：合法中介墊資是為促成房產交易，盈利來自合理服務費；非法放貸以放貸牟利為唯一目的，“代購買房”僅為幌子，無真實交易支撐或交易只是形式。
其二，行為邊界不同：合法墊資針對特定交易場景、特定對象，周期短、金額與交易匹配；非法放貸未經批準，向不特定對象經常性放貸，累計金額巨大，還通過虛增債務等方式變相抬高利率。
其三，合法性不同：合法墊資無需金融監(jiān)管批準，符合行業(yè)慣例；非法放貸違反國家金融管理規(guī)定，若達到“情節(jié)嚴重”標準，即構成非法經營罪。
周明鑫提示稱，上述案件給中介及相關從業(yè)者敲響了警鐘。即使是真實業(yè)務，也必須嚴守法律底線，不得通過復雜的交易結構設計來規(guī)避利率上限等核心監(jiān)管要求。