繼5月份百城房價(jià)均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲以來，6月份的百城房價(jià)數(shù)據(jù)再次迎來小幅上漲，市場延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，6月份，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。6月份房價(jià)上漲的城市明顯增加，但仍有46個(gè)城市的房價(jià)在繼續(xù)下探。
近來各類樓市利好政策的出臺(tái)也加速了樓市的復(fù)蘇，中央及地方多次釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)，目前已有百余城市調(diào)整、放松了住房公積金政策。今年以來的三次降準(zhǔn)和降息政策，也將進(jìn)一步降低購房成本，充裕房地產(chǎn)市場的資金面，助力市場加速回暖。
“3·30”新政策實(shí)施將近3個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“海水”同存的局面。這對(duì)房地產(chǎn)市場來說意味著什么？
一半火焰：北上廣深上漲迅猛
在“3·30”新政策快滿3個(gè)月之際，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出更突出的分化特點(diǎn)，一線城市市場升溫，深圳等地局部房價(jià)大漲，一些地方土地市場地王再現(xiàn)，明顯上漲的房價(jià)甚至帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場價(jià)格走向上揚(yáng)，但三四線城市行情冷清。
總體來看，6月份，全國100個(gè)城市新房均價(jià)環(huán)比上漲0.56%，漲幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.70%，跌幅收窄1.03個(gè)百分點(diǎn)。有53個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加5個(gè)。其中蘭州、武漢、廈門、上海等城市漲幅居前，深圳仍以6.58%的漲幅領(lǐng)漲全國。
深圳樓市自“3·30”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情。“3·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房價(jià)格漲幅已經(jīng)超過50％。5月25日，深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售，頂層備案單價(jià)為37萬元／平方米，刷新了深圳樓市的最高單價(jià)紀(jì)錄。
上海市房價(jià)也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2015年5月上海市商品住宅成交均價(jià)超3．1萬元／平方米，為近5年來房價(jià)新高。個(gè)別二手房房源一個(gè)多月就能漲100萬元。如，上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤130平方米的3房，4月底5月初的成交價(jià)格還在780萬元左右，到了5月中旬成交價(jià)已經(jīng)漲到850萬元，而近期成交一套同樣戶型的房源，價(jià)格已經(jīng)升到880萬元。
北京量價(jià)同時(shí)走高。6月，北京二手房成交繼續(xù)明顯上漲，月成交量達(dá)到2013年3月以來的最高值。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，北京二手住宅共成交16086套，環(huán)比上月同期上升5.8%，同比上升170.6%。成交均價(jià)為34606元/平方米，環(huán)比下降3.7%，同比上漲3.9%。6月1日，北京市公積金新政開始執(zhí)行，使用公積金貸款進(jìn)行購房的客戶量驟增，鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。使用公積金貸款的客戶中有43%的人的置業(yè)地點(diǎn)在五環(huán)至六環(huán)區(qū)域，這一數(shù)據(jù)較上月上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)。
一半海水：三四線城市房價(jià)繼續(xù)下跌“整體回暖還差得遠(yuǎn)”
6月份房價(jià)出現(xiàn)下跌的城市個(gè)數(shù)為46個(gè)，較上月減少6個(gè)，濟(jì)南、昆明、三亞、福州等城市跌幅居前，最高跌幅為馬鞍山的2.48%。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫存，中國地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。
王健林表示，房價(jià)回暖主要是一線和主要二線城市，整體回暖還差得遠(yuǎn)。但北、上、廣、深這些城市永遠(yuǎn)會(huì)上漲，“因?yàn)檫@些城市不準(zhǔn)再新建，只能在存量上想辦法。”
新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。
“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價(jià)并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛指出：“過去幾年部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”
政策難以根本改變市場趨勢(shì)
對(duì)于后市樓市的走向，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示，只要原材料、土地、勞動(dòng)力成本在上漲，建房成本不可能下來，房價(jià)恐怕還會(huì)上漲，他同時(shí)指出，但是房價(jià)出現(xiàn)過度上漲、短期內(nèi)大幅度反彈的可能性也不大，因?yàn)閺膰业暮暧^調(diào)控部門和地方政府以及供求雙方來看，各方都在逐漸趨于理性，不會(huì)再出現(xiàn)過度的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象。
中國指數(shù)研究院也預(yù)測(cè)，隨著樓市成交回升，一線及部分熱點(diǎn)二線城市庫存壓力將進(jìn)一步減輕，房價(jià)將延續(xù)上漲趨勢(shì)；而庫存水平高的城市仍然面臨較大的去化壓力，“以價(jià)換量”仍是其未來市場的主基調(diào)，房價(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)。
21世紀(jì)宏觀研究院則認(rèn)為，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，高端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)力型企業(yè)的進(jìn)入、大量的就業(yè)機(jī)會(huì)、豐厚的報(bào)酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無產(chǎn)業(yè)尤其是實(shí)力企業(yè)導(dǎo)入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續(xù)周期均有限。
尤其是，政策難以根本改變市場趨勢(shì)。以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價(jià)環(huán)比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時(shí)，三四線城市的樓市仍冷清。與此相對(duì)的是，一線城市仍在嚴(yán)格執(zhí)行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺(tái)了諸如財(cái)政補(bǔ)貼、降首付等全面刺激性的政策。
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高，2014年，我國城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會(huì)穩(wěn)定釋放，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍將面臨較長時(shí)間的“白銀”時(shí)代。
業(yè)內(nèi)提醒投資者警惕樓市明日危機(jī)
在剛需方面，未來的不確定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，從而導(dǎo)致國內(nèi)房產(chǎn)市場在本輪剛需釋放之后的增長動(dòng)力不足。
有分析認(rèn)為，無論是不斷放松的政策，還是市場營造出回暖的氣氛，若降低購房成本方面沒有大的變化的話，樓市向上的腳步邁起來都不會(huì)太輕松。
睿信管理咨詢總裁薛迥文指出，長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉(xiāng)，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市后繼增長乏力。中原地產(chǎn)近期發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，結(jié)合人口發(fā)展趨勢(shì)及結(jié)婚登記數(shù)據(jù)，2013年成為首置剛需最高點(diǎn)，隨后十年時(shí)間首置需求將持續(xù)萎縮。
國泰君安分析師認(rèn)為，從2014年起，房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)已到，市場短期回暖難改行業(yè)長期下滑趨勢(shì)。一旦寬松的貨幣政策以及股市財(cái)富效應(yīng)退潮，樓市又將是一地雞毛。
在土地出讓金方面，地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京土地市場出現(xiàn)了供應(yīng)明顯減少的現(xiàn)象。分析師分析指出：從土地成交情況來看2015年北京土地平均樓面價(jià)上漲了26%，但是因?yàn)楣?yīng)量的明顯減少，北京總的土地出讓金在6月25日前只有648.22億元。
綜上，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房價(jià)難上漲，須警惕下行趨勢(shì)之后的明日危機(jī)。因此，已經(jīng)持有大量房地產(chǎn)的投資者，需要適當(dāng)減持，尤其是減持那些小戶型、低租金收益的、年代久遠(yuǎn)的房產(chǎn)。莫讓輿論誤導(dǎo)了投資方向。