原標(biāo)題：小區(qū)停車收費(fèi)合理性遭疑 律師:物業(yè)合同或存霸王條款
最近網(wǎng)上流行一篇質(zhì)疑小區(qū)停車收費(fèi)合理性的文章受到關(guān)注，該文稱，稱物權(quán)法中規(guī)定車位業(yè)主共有，物業(yè)并無(wú)收費(fèi)權(quán)利。小區(qū)停車費(fèi)到底該不該交？物業(yè)收費(fèi)行為是否合理？成為不少業(yè)主心中的疑惑。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)律師指出，從做生意角度來看，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主收錢，然后提供服務(wù)并無(wú)可厚非。但在開發(fā)商壟斷小區(qū)物業(yè)選擇權(quán)的背景下，不少物業(yè)公司服務(wù)合同存在消費(fèi)“陷阱”，通過設(shè)置霸王條款合同為公司牟利。
小區(qū)停車費(fèi)到底該不該交？
近月來，一則題為“今天我才發(fā)現(xiàn)小區(qū)停車費(fèi)是不用交的！”的帖子在微信朋友圈廣為轉(zhuǎn)載，文章認(rèn)為，物權(quán)法中規(guī)定車位屬于業(yè)主共有，物業(yè)無(wú)權(quán)收費(fèi)。部分住宅小區(qū)業(yè)主也反映，“在買房時(shí)已繳納公攤面積費(fèi)用，憑啥停車還要收費(fèi)？”
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道發(fā)現(xiàn)，在2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中，確實(shí)對(duì)小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了如下規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。并且，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
這是否說明在自家小區(qū)停車不應(yīng)該交費(fèi)？秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道咨詢時(shí)表示，住宅小區(qū)內(nèi)存在多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的停車位，這也決定了業(yè)主占用停車位是否應(yīng)該交費(fèi)、由誰(shuí)收費(fèi)要視情況而定。
徐斌介紹，部分產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商名下的小區(qū)停車位，開發(fā)商可以自行出售給業(yè)主，或者自持收費(fèi)出租。另有一些公共區(qū)域的車位，在開發(fā)商并未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，應(yīng)該屬于全體業(yè)主。
但即使是公共區(qū)域的車位，多位律師認(rèn)為，由于并不是所有業(yè)主都擁有車輛，占用共有場(chǎng)地停車的業(yè)主也應(yīng)該交納停車費(fèi)。
物業(yè)收取小區(qū)停車費(fèi)背后的邏輯
那么，小區(qū)物業(yè)是否有權(quán)收取公共區(qū)域的停車費(fèi)？“小區(qū)停車位并沒有辦在物業(yè)名下的，但物業(yè)并不是完全無(wú)權(quán)向業(yè)主征收停車費(fèi)。”徐斌表示，從做生意的角度說，物業(yè)公司是向小區(qū)業(yè)主收錢，然后提供服務(wù)，把小區(qū)建得更好，“用業(yè)主的公共車位收錢，再把錢花到業(yè)主的身上，其實(shí)也無(wú)可厚非?！?/p>
這也是物業(yè)方面通常給出業(yè)主的收費(fèi)解釋：公共區(qū)域停車費(fèi)并不是租賃費(fèi)，而是一種管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，比如管理停車場(chǎng)設(shè)施、維持停車場(chǎng)秩序等。
另外，徐斌認(rèn)為，與業(yè)主前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，通常會(huì)為物業(yè)收取公共區(qū)域停車費(fèi)提供保障?！拔飿I(yè)服務(wù)合同經(jīng)常會(huì)給消費(fèi)者留一個(gè)陷阱，相當(dāng)于默認(rèn)了停車費(fèi)錢是可以收走，產(chǎn)權(quán)還是業(yè)主的?！?/p>
一位住宅小區(qū)業(yè)主也透露，自己前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，確實(shí)有注明物業(yè)公司可以將本小區(qū)內(nèi)的車位以一定價(jià)格進(jìn)行出租或出售，但對(duì)如何運(yùn)用收取的停車費(fèi)、物業(yè)提供哪些服務(wù)等并無(wú)明確規(guī)定?！斑@種物業(yè)服務(wù)合同顯著增加了業(yè)主一方的義務(wù)、降低了物業(yè)一方的義務(wù)，應(yīng)該屬于霸王條款合同，不過具體仍需法院認(rèn)定?！毙毂笳f。
小區(qū)停車收費(fèi)糾紛頻發(fā)如何破解？
讓更多業(yè)主不滿的是，在這種“霸王條款合同”下，不少小區(qū)物業(yè)在收取停車費(fèi)后提供的服務(wù)并不理想，業(yè)主與物業(yè)因此產(chǎn)生的糾紛也時(shí)有發(fā)生。在業(yè)內(nèi)人士看來，這與我國(guó)的物業(yè)委托流程的模式有密切關(guān)系。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，我國(guó)絕大部分住宅小區(qū)的物業(yè)公司并不是通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式“擇優(yōu)選用”，而是開發(fā)商在賣房之前先成立物業(yè)公司，并將其作為默認(rèn)物業(yè)開始對(duì)小區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這也意味著，不少物業(yè)公司的“霸王條款合同”成為買房的附庸條件。
在徐斌看來，停車費(fèi)能為開發(fā)商指定的物業(yè)公司帶來不小的收益，而這部分幾乎都進(jìn)入了物業(yè)公司自己的腰包?！凹由衔飿I(yè)費(fèi)，小的社區(qū)一年百十來萬(wàn)，大的社區(qū)上千萬(wàn)。”
徐斌認(rèn)為，要想遏制住宅小區(qū)停車費(fèi)等糾紛的頻發(fā)，需要打破開發(fā)商對(duì)物業(yè)公司選擇的壟斷，讓小區(qū)停車收費(fèi)這一“利益”正常地進(jìn)入市場(chǎng)，使物業(yè)有一定的競(jìng)爭(zhēng)空間?！霸诤芏鄧?guó)家，開發(fā)商把房子賣給業(yè)主，業(yè)主成立業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)委會(huì)自行選聘合適的物業(yè)公司，很多收費(fèi)糾紛問題會(huì)得以解決。”(房產(chǎn)頻道 馬榕)