中新網(wǎng)北京5月17日電 (記者 龐無(wú)忌)盡管一二線樓市開(kāi)始“退燒”，但京滬等地的豪宅市場(chǎng)卻并未有“熄火”的跡象?！皼](méi)有最貴只有更貴”的成交價(jià)不斷出現(xiàn)，京滬深等一線豪宅市場(chǎng)似乎正邁入天價(jià)時(shí)代。
“地王”變“最貴豪宅”
融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事會(huì)主席孫宏斌日前透露，推遲一年面世的融創(chuàng)北京壹號(hào)院項(xiàng)目，最高售價(jià)將超過(guò)每平方米30萬(wàn)元人民幣。在此之前，北京樓盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)的最高紀(jì)錄由中赫萬(wàn)柳書(shū)院創(chuàng)下，最高成交單價(jià)為每平方米20.3萬(wàn)元。
事實(shí)上，去年5月份，北京另一豪宅樓盤(pán)合生霄云路8號(hào)曾給一套空中四合院標(biāo)出過(guò)每平方米50萬(wàn)元的天價(jià)，但這一價(jià)格并未實(shí)現(xiàn)成交。該樓盤(pán)均價(jià)為每平方米12萬(wàn)元左右，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，50萬(wàn)的報(bào)價(jià)距離均價(jià)太遠(yuǎn)，多半只是企業(yè)追求廣告效應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)噱頭。
不過(guò)，孫宏斌這次似乎不僅僅是為了報(bào)個(gè)高價(jià)。融創(chuàng)中國(guó)北京公司高級(jí)副總經(jīng)理樓艷青表示，5月第一周，北京壹號(hào)院認(rèn)購(gòu)金額已達(dá)5億元。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，北京壹號(hào)院的銷(xiāo)售不用擔(dān)心，“我們反而希望選擇客戶，并不是誰(shuí)都會(huì)賣(mài)”，孫宏斌說(shuō)。
豪宅的前世今生大都與“地王”脫不開(kāi)關(guān)系。北京壹號(hào)院的前身實(shí)際上也是由“地王”而來(lái)。2013年9月，融創(chuàng)以每平方米高達(dá)7.3萬(wàn)元的樓面地價(jià)拿下北京東三環(huán)農(nóng)展館“地王”。這一價(jià)格刷新了當(dāng)時(shí)中國(guó)土地市場(chǎng)的最高單價(jià)紀(jì)錄，只比如今仍然持有單價(jià)“地王”頭銜的“葛洲壩地王”每平方米地價(jià)低2000元左右。
天價(jià)“地王”被視為房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)高燒、瘋狂的產(chǎn)物?！暗赝酢弊兩砗勒鶐?lái)的心理預(yù)期，又反過(guò)來(lái)刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。去年以來(lái)，受到這種循環(huán)的帶動(dòng)，京滬深等一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的新房高端化趨勢(shì)，天價(jià)豪宅扎堆入市。
誰(shuí)來(lái)買(mǎi)豪宅？
樓艷青還透露了一個(gè)有意思的現(xiàn)象：當(dāng)前豪宅客群正在年輕化，70、80后已經(jīng)成為這個(gè)被稱(chēng)為“北京最貴項(xiàng)目”的主力客群。
其實(shí)，年輕富豪熱衷購(gòu)買(mǎi)天價(jià)豪宅已經(jīng)成為近年來(lái)的一個(gè)新趨勢(shì)。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳豪宅置業(yè)者出現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，2013年千萬(wàn)以上豪宅平均購(gòu)房年齡為38.7歲，而2010年平均為40歲。
北京另一高端樓盤(pán)紫御華府的營(yíng)銷(xiāo)人員透露，以往多是“60后”和“70后”的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)豪宅，但從2014年下半年開(kāi)始，該項(xiàng)目一半以上業(yè)主成了“80后”，而且多來(lái)自金融、投資、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。
另外，杭州一個(gè)高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，針對(duì)總價(jià)高于2000萬(wàn)的豪宅，現(xiàn)有的意向客戶中，年齡在30-40歲的新貴人群占比很高，主要從事的是IT及金融行業(yè)。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱(chēng)，中國(guó)政經(jīng)環(huán)境在逐漸變化，過(guò)去的政商要人、能源企業(yè)主逐漸淡出豪宅市場(chǎng)，取而代之的是金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT行業(yè)的創(chuàng)業(yè)家或高級(jí)管理人員。這導(dǎo)致豪宅主流客群的年齡層逐步出現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，過(guò)去豪宅的客戶群以40歲以上成功人士為主，近幾年，豪宅置業(yè)者中年齡在35歲-40歲之間的中青年客群正在崛起。
“被豪宅化”蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)
盡管表示并不擔(dān)心北京壹號(hào)院的銷(xiāo)售問(wèn)題，但孫宏斌也指出，當(dāng)前北京等地市場(chǎng)上豪宅集中供應(yīng)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)在北京很多的項(xiàng)目都被豪宅化了，因?yàn)槟玫刭F，賣(mài)便宜了就會(huì)虧錢(qián)”，孫宏斌認(rèn)為，目前現(xiàn)在市面上的新盤(pán)動(dòng)輒每平方米單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，這其實(shí)是不對(duì)的。當(dāng)房子總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)的時(shí)候，購(gòu)房者在全球范圍內(nèi)就有了很大的選擇余地，這也意味著更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)此，孫宏斌拋出了一個(gè)與其他人不盡相同的結(jié)論。他認(rèn)為，京滬深、杭州、南京等城市房?jī)r(jià)泡沫其實(shí)不大，泡沫主要集中在地價(jià)上。因?yàn)槠髽I(yè)高價(jià)拿地，如果要掙錢(qián)的話，那房?jī)r(jià)還要漲好多才行。
過(guò)去幾年，以天價(jià)拍下的“地王”大都在數(shù)年后，因房?jī)r(jià)的大幅上漲而得以“解套”。但當(dāng)前京滬深等地房?jī)r(jià)已然十分高企，房?jī)r(jià)翻倍大漲帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)更是十分巨大。
中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京預(yù)計(jì)將有60個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目(單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元)入市，豪宅之間的“短兵相接”或?qū)㈦y免。如果每個(gè)項(xiàng)目預(yù)期入市按50套左右計(jì)算，待售的項(xiàng)目頂豪數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套，但歷史上頂豪的最高年度成交記錄只有260套，這也意味著，豪宅市場(chǎng)需要5-10年的超長(zhǎng)消化周期。(完)