省物價局、省住建廳近日下發(fā)通知，調(diào)整住宅小區(qū)停車服務(wù)收費管理，過去住宅小區(qū)停車收費標準均由政府定上下限，而從現(xiàn)在起物業(yè)前期的汽車停放費仍實行政府指導價，但業(yè)主大會成立后，政府將不再干預(yù)。新政一出，不少居民憂心忡忡：現(xiàn)在小區(qū)車位本就一位難求，價格再一放開，會不會引起停車費一夜暴漲？
最新政策
過去小區(qū)汽車停放費政府定上限
現(xiàn)在業(yè)主大會成立后政府不再管了
★原文：改進住宅小區(qū)停車服務(wù)收費管理
（一）普通住宅前期，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位（車庫）的汽車停放收費實行政府指導價管理。
業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定該小區(qū)汽車停放費標準。
（二）人防車位和建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)車位租金繼續(xù)按照《管理辦法》的要求，由各地制定具體的辦法并實施管理。
關(guān)于小區(qū)停車費要放開的消息已經(jīng)傳了一段時間，其重要背景就是，國家發(fā)改委去年底下發(fā)的《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（發(fā)改價格〔2014〕2755號）要求，放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費和住宅小區(qū)停車服務(wù)收費管理。而且，新修訂的《江蘇省定價目錄》（以下簡稱《定價目錄》）已于今年8月1日正式實施，對物業(yè)服務(wù)（含汽車停放）收費管理的范圍作了調(diào)整。為此，我省兩廳局近日下發(fā)通知，對住宅物業(yè)收費管理的有關(guān)問題進行明確。
“這次的主要調(diào)整就是關(guān)于小區(qū)停車費管理這部分，過去，我省各地方的小區(qū)停車收費都是由政府制定上下限，而從通知下發(fā)之后，成立了業(yè)主大會的小區(qū)停車費，其中的‘汽車停放費’部分將改由業(yè)主大會與物業(yè)協(xié)商確定。”省物價局相關(guān)負責人對記者說。但區(qū)別于廣州、成都是“全放開”，我省小區(qū)停車費只能算是“半放開”。
新政解讀
先搞清概念：“汽車停放費”≠停車費
汽車停放費
停車費
租金
租金
無
不超270元/月
南京
現(xiàn)行
政府
指導價
汽車停放費
100-180元/月
50-80元/月
不超130元/月
車位類別
露天車位
?。ü灿挟a(chǎn)權(quán)）
室內(nèi)車位
?。ǖ叵萝囄唬?/p>
機械車位
不放開
放開
小區(qū)汽車停放費“半放開”是什么意思？要讀懂這個新政策，讓我們先了解一下你每個月交的停車費都包括什么錢。
2014年1月1日開始，江蘇執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，該辦法將我們的小區(qū)停車費細化成了兩個部分，分別是“汽車停放費”和“租金”。汽車停放費指的是，用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等；租金則是車位所有權(quán)人或者管理者出租車位所收取的費用。
如果你家車位是自己買下的產(chǎn)權(quán)車位，那么停車費就只有用于維護的“汽車停放費”部分。如果你家的車位是無產(chǎn)權(quán)的、向開發(fā)商或物業(yè)租來的車位，那么你每月交的停車費中就是上述兩部分之合。
此前，江蘇的“汽車停放費”和租金都是實行政府指導價。
“汽車停放費”放開，“租金”不放開
省物價局相關(guān)負責人告訴記者，這次放開的是小區(qū)停車費中的“汽車停放費”部分，不管是自家有產(chǎn)權(quán)車位，還是租來的無產(chǎn)權(quán)車位，這個費用是所有小區(qū)停車業(yè)主都必須交的費用，這筆錢是交給物業(yè)企業(yè)的，主要用于補償車位維護、管理的成本。
而無產(chǎn)權(quán)車位停車業(yè)主，他們所要交的另一部分“租金”，此次并沒有放開，仍按原規(guī)定實行政府指導價，不得突破規(guī)定上限。
在省內(nèi)屬于收費標準較高的南京市，住宅小區(qū)停車費目前是個什么標準？從上面圖表可以清晰地看出，現(xiàn)在南京大部分小區(qū)的停車費都不超過每月350元。其中購買了產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主，所交的只有幾十元的“汽車停放費”，也就是這次放開管理的部分。
兩大
疑問
1 小區(qū)停車費會暴漲嗎？
車主憂心小區(qū)借機漲價
雖說江蘇停車收費只是部分放開，與廣東、四川的全面放開不一樣，但很多車主仍是心中一沉：完了，以后車還停得起嗎？
“文件里說，汽車停放費由業(yè)主大會、業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商確定，可是現(xiàn)在我們小區(qū)都建成這么多年了，業(yè)委會是什么人，我們根本不清楚，所謂業(yè)主大會制度，根本就沒有真正實施起來。”南京城南某小區(qū)的居民陳先生告訴記者，他們小區(qū)是老小區(qū)，都是露天停車，這些年停車費已經(jīng)漲了幾回，過去只要幾十塊錢一個月，現(xiàn)在漲到了120元，據(jù)說都是業(yè)委會同意的，“我真想問問，業(yè)委會都是什么人？”
不少車主還有另一層擔心，停車費一漲，車位價格會不會也水漲船高？目前，南京不少小區(qū)的車庫售價已經(jīng)漲到了20萬元以上，“一旦停車費上漲，大家都一擁而上去買車位，那停車就更停不起了?！?/p>
廣州、成都停車費放開后一夜暴漲
江蘇并不是第一個嘗試放開停車收費管理的地方。自去年底國家發(fā)改委放開24項服務(wù)價格之后，四川、廣東已經(jīng)較早進行了跟進，而結(jié)果無一例外導致重點城市的住宅小區(qū)停車費暴漲。
今年2月，四川省率先放開小區(qū)停車收費，沒過幾個月成都的許多小區(qū)停車費出現(xiàn)上漲，過去，當?shù)氐男^(qū)停車費普遍是200-250元/月，放開管理后一下子漲到了500-600元/月。而且，有小區(qū)車位售價原來是14萬元左右一個，隨著停車費漲價，車位價格也翻一番漲到28萬一個。
今年8月，廣東省住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費正式放開，隨后也出現(xiàn)漲價。廣州過去長期實行住宅小區(qū)車位出租限價管理，一類地區(qū)最高500元/月的限價標準，放開價格后該市的小區(qū)停車費普遍漲到了每月800-1000元。
2 哪些小區(qū)容易漲？
老小區(qū)停車位最稀缺
此次新政一出，哪種類型的小區(qū)最容易上調(diào)停車費？有業(yè)內(nèi)人士認為，停車資源最為稀缺的老小區(qū)，本就“一位難求”，很可能出現(xiàn)停車費上漲的情況。許多老小區(qū)沒有專門的車庫，有限的車位都是寸土寸金在地面上劃分出來的，這種露天車位本來就是業(yè)主共有資源，爭搶激烈，漲價的動力也較強。
按照2003年實施的《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則》，100平方米左右的戶型，老城區(qū)內(nèi)平均5戶要有3個車位，新城和郊縣則要達到平均5戶4個車位，但一些建設(shè)較早小區(qū)的車位配比僅20%。陳先生說，他們小區(qū)就是這樣，為了找個停車位，往往私下里還要跟停車員搞好關(guān)系，現(xiàn)在路邊停車一貼罰單都是100元，每月只要被貼個兩三次，就是兩三百元，誰不想把車停進小區(qū)？現(xiàn)在南京露天車位為每月100-180元的標準，一旦放開，對于車滿為患的小區(qū)，難免不出現(xiàn)借機漲價的情況。
不過，即使在停車位配比達到1：1的新小區(qū)，車主們也不無擔心。河西一高檔小區(qū)的業(yè)主李先生說，他們小區(qū)物業(yè)此次就想提高停車費，但是一直受到業(yè)主抵制。現(xiàn)在汽車停放費一旦放開，物業(yè)更有理由漲價了。
部門回應(yīng)
“就是擔心暴漲，我省沒有全放開”
車主擔心停車費暴漲不是沒道理的。昨日，省物價局相關(guān)負責人回應(yīng)表示，正是擔心出現(xiàn)外地的暴漲現(xiàn)象，江蘇沒有像廣東、四川那樣全面放開停車費，而是對其中的“汽車停放費”放開，但無產(chǎn)權(quán)車位的“租金”未放開。
說透一點，江蘇的政策是選擇放開了漲價動力相對較小的“汽車停放費”。
為什么這么說呢？“汽車停放費”的收費單位是物業(yè)企業(yè)，用途是車位的維護、管理和稅費，這部分的成本再漲有限?！白饨稹本屯耆煌?，“租金”的受益方是開發(fā)商或是開發(fā)商與人防部門共同受益。對于開發(fā)企業(yè)而言，要收回車位建設(shè)成本的欲望一向強烈?！澳暇]有一家小區(qū)的停車位出租不虧本！”南京一家知名開發(fā)企業(yè)的負責人對記者說，他們開發(fā)的小區(qū)地下車庫，平均建設(shè)成本每個10萬元，如果不出售每年還要交一定的持有稅，眼下的租金根本不足以補償成本。而且一旦這部分價格放開，開發(fā)商要的恐怕就不只是補償成本，而是無限逐利了。
漲價必須滿足“雙過半”原則
省物價局相關(guān)負責人認為，按照我省對于小區(qū)車位收費的新政策，即使已成立業(yè)主大會的小區(qū)，現(xiàn)有的“汽車停放費”也是經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商后，在物價部門的政府指導價范圍內(nèi)制定的，如果想漲價，也必須滿足“雙過半”原則，即經(jīng)專用部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半業(yè)主同意?！耙虼耍霛q價也不容易。”
相關(guān)規(guī)定
物業(yè)企業(yè)不得單方面調(diào)整物管費
普通小區(qū)配建的保障房執(zhí)行統(tǒng)一標準
記者了解到，此次省物價局、省住建廳下發(fā)的關(guān)于明確住宅物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)問題的通知中，還對我省住宅物業(yè)費的管理進行了詳細分類。其中明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面制定或調(diào)整物業(yè)收費標準。而且，過去未明確的普通住宅小區(qū)配建保障房的情況，通知明確配建的保障房也執(zhí)行同一小區(qū)的物業(yè)費標準。
○普通住宅
前期物業(yè)費實行政府指導價管理；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)委員決定；物業(yè)不得單方面制定和調(diào)整物業(yè)費。
○保障房
物業(yè)費實行政府指導價管理。在普通住宅區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的保障性住房，執(zhí)行該住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標準。具體補貼政策由當?shù)厝嗣裾磭液褪∮嘘P(guān)規(guī)定制定并落實。
○房改房、老小區(qū)
房改房、老舊住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理或由街道托管的，其物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)執(zhí)行政府指導價；實行業(yè)主自治管理的，其物業(yè)收費標準由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。（記者 石小磊）