當(dāng)下，買房送車位、儲(chǔ)藏室，是一些開發(fā)商推出的優(yōu)惠政策。開發(fā)商可以提高銷售額，購房者也能從中得到實(shí)惠，本是雙贏的營銷模式。然而，有些開發(fā)商卻在消費(fèi)者交了定金后，以強(qiáng)制捆綁的方式進(jìn)行營銷，侵害了消費(fèi)者權(quán)益。
2025年7月，寧夏同心縣的楊先生在一處新樓盤售樓處認(rèn)購了一套住宅，按要求繳納了16萬元預(yù)售款，并辦理了資金凍結(jié)手續(xù)。然而，當(dāng)楊先生按通知前往辦理正式購房手續(xù)時(shí)，售樓處有關(guān)負(fù)責(zé)人卻突然提出，還需購買車位?！耙粋€(gè)車位售價(jià)5萬元，而且沒有產(chǎn)權(quán)。對(duì)方稱，不買車位就不予辦理手續(xù)、不承認(rèn)此前的認(rèn)購約定。”楊先生表示。
無獨(dú)有偶，今年2月，山東莘縣的于先生購房時(shí)，銷售人員表示可享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。在于先生支付2萬元定金后，卻被告知享受優(yōu)惠的前提是必須同步購買車位?！耙粋€(gè)車位10萬元，遠(yuǎn)高于四五萬元的市場(chǎng)價(jià)?！庇谙壬f，對(duì)方表示，若不購買車位便取消優(yōu)惠。于先生不接受，多方投訴，問題依然未解決。
除了捆綁銷售車位，湖北武漢的彭女士在預(yù)付了5萬元購房定金后，銷售人員說，必須同步購買開發(fā)商指定的14.9萬元裝修套餐才能享受優(yōu)惠。彭女士勉強(qiáng)同意后，開發(fā)商提供了一個(gè)私人賬號(hào)，要她匯入2.9萬元首期裝修款，全程沒有第三方監(jiān)管，也沒簽訂裝修合同。事后，彭女士越想越不對(duì)，向開發(fā)商提出退款申請(qǐng)，“但開發(fā)商僅同意退回裝修首期款，不返還購房定金。”彭女士兩年內(nèi)多次投訴，但在開發(fā)商是否違規(guī)問題上，卻未得到相關(guān)部門的支持。
還有不少網(wǎng)友在人民網(wǎng)“人民投訴”留言，表示自己在購房時(shí)遭遇了儲(chǔ)藏室或地下室捆綁銷售的問題。那么，付了購房定金后，開發(fā)商又增加新條件是否合理？捆綁銷售是否合規(guī)合法？
北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師崔西彬說，“交預(yù)付金后被要求增加購買附屬建筑或者裝修服務(wù)等新條件，既是附加不合理?xiàng)l件的行為，也是強(qiáng)制交易行為，侵犯的是消費(fèi)者的自主選擇權(quán)和公平交易權(quán)。開發(fā)商這種單方新增交易條件的行為，消費(fèi)者有權(quán)拒絕，并有權(quán)要求返還定金。”
對(duì)于開發(fā)商拒絕返還定金等行為，崔西彬建議，購房者可依法提起訴訟，要求終止合同，返還定金，“購房者要注意保留通話記錄、微信聊天記錄、合同協(xié)議、票據(jù)等證據(jù)，以便維護(hù)自身合法權(quán)益。”
“房地產(chǎn)領(lǐng)域的捆綁銷售問題是反復(fù)出現(xiàn)、具有典型性的市場(chǎng)投訴痛點(diǎn)。這類現(xiàn)象主要集中在車位、地下附屬空間、儲(chǔ)藏室、精裝修包、裝修升級(jí)包等環(huán)節(jié)?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院教授夏方舟表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部早在2016年就已將“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格”列為應(yīng)依法嚴(yán)查的不正當(dāng)經(jīng)營行為；2021年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門聯(lián)合發(fā)文將“捆綁銷售車位、儲(chǔ)藏室”明確列為房屋買賣領(lǐng)域整治重點(diǎn)；2023年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，再次明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)”，強(qiáng)化明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)管。
既然是明令禁止的行為，開發(fā)商為何會(huì)屢屢“踩線”？專家分析，開發(fā)商采取這種方式，通常有3個(gè)動(dòng)機(jī)。一是在有備案價(jià)、指導(dǎo)價(jià)或者價(jià)格敏感約束的地區(qū)，有開發(fā)商將部分房價(jià)轉(zhuǎn)移到車位、裝修、家電等項(xiàng)目上。二是把原本去化周期更長的車位、儲(chǔ)藏室、裝修包和住宅主產(chǎn)品一起銷售，可以加速回款。三是這種做法在一些地方既是變相加價(jià)手段，也是去庫存、增加現(xiàn)金流的管理手段。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的預(yù)售制度，是造成捆綁銷售的重要原因。對(duì)此，夏方舟表示，預(yù)售制度不是捆綁銷售的法律根源，但客觀上會(huì)放大這類問題，“在預(yù)售中，購房人對(duì)車位權(quán)屬、裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、樣板房與實(shí)物是否一致、附加項(xiàng)目是否真實(shí)必要很難核實(shí)。同時(shí)，開發(fā)商在預(yù)售階段更重視回款，容易把車位預(yù)認(rèn)購、裝修包、升級(jí)包和房屋認(rèn)購綁定?！?/p>
崔西彬認(rèn)為，在實(shí)際執(zhí)法中存在模糊地帶導(dǎo)致此類現(xiàn)象屢禁不止。一方面，合法的“同步銷售”“套餐優(yōu)惠”和違法的“強(qiáng)制捆綁”有時(shí)邊界模糊，尤其當(dāng)開發(fā)商把強(qiáng)制條件包裝成“優(yōu)惠前提”時(shí)更難取證。另一方面，住建部門負(fù)責(zé)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管價(jià)格、格式條款和消費(fèi)者權(quán)益，法院再處理合同效力、退款和賠償，同一行為往往需要分線處理。“此外，很多捆綁銷售行為并未寫進(jìn)主合同，而是發(fā)生在認(rèn)購、排號(hào)、優(yōu)惠談判階段，口頭承諾多、書面證據(jù)少，等進(jìn)入正式合同文本時(shí)，強(qiáng)制痕跡已經(jīng)被弱化?！贝尬鞅蛘f。
對(duì)于如何規(guī)范這一問題，專家給出了相應(yīng)的建議?！皬母旧辖鉀Q這個(gè)問題，應(yīng)當(dāng)將房屋本體與車位、儲(chǔ)藏室、裝修包分開標(biāo)價(jià)、分開簽約、分開付款、分開開票?！毕姆街壅J(rèn)為，凡是可選項(xiàng)目，都不應(yīng)作為取得購房資格、享受購房優(yōu)惠或簽訂主合同的前置條件。對(duì)于精裝項(xiàng)目，還應(yīng)把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫到可以核驗(yàn)的程度，包括品牌、型號(hào)、等級(jí)、交付清單，并明確樣板房與實(shí)際交付是否一致。
崔西彬說：“捆綁銷售也有可能涉及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，該行為常出現(xiàn)在住建部門與市場(chǎng)監(jiān)管部門職責(zé)交叉的地帶，導(dǎo)致消費(fèi)者投訴易被推諉。因此，建議有關(guān)部門建立協(xié)同機(jī)制，聯(lián)合執(zhí)法，查處類似問題。”
律師還建議，消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購書或購房合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研讀每一條款。“購房過程中，全程留存與銷售人員溝通的微信聊天記錄、通話錄音等，堅(jiān)決不簽署任何被迫認(rèn)可捆綁的‘自愿書’‘承諾書’，交付定金前務(wù)必明確排除捆綁條件，不被房源緊張、限時(shí)優(yōu)惠等饑餓營銷話術(shù)裹挾，保持理性購房。如果遭遇捆綁銷售，可先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商無果的，必要時(shí)可依法提起民事訴訟?！贝尬鞅蛘f。
（吳嘉瑋參與采寫）
《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2026年03月30日 07 版）