租客簽訂租房合同后，竟發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)擅自變更了房屋格局。租房合同還可以解除嗎？已交納的費用能退還嗎？

【案件回顧】

租客梁某在某平臺上看到一間兩室一廳一衛(wèi)的房屋，現(xiàn)場看房后覺得滿意，便與住房租賃企業(yè)簽了合同，承租南側(cè)的大臥室，并于當(dāng)日支付相應(yīng)款項。

然而，當(dāng)梁某準(zhǔn)備搬進房屋時，卻發(fā)現(xiàn)原有的客廳被隔斷成一間新臥室，房屋也由兩居室變成三居室。梁某認(rèn)為，公共活動空間減少會對其生活品質(zhì)造成影響，要求解除合同。住房租賃企業(yè)表示，其從未承諾不改變房屋原有格局，因此不同意解除合同，并拒絕退還梁某已交納費用。

于是，梁某訴至法院，要求住房租賃企業(yè)退還其已支付的租金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方均認(rèn)可梁某在合同簽訂前看房時，房屋格局與房屋平面圖一致，此為梁某選擇簽訂涉案合同承租該房屋的事實基礎(chǔ)。

雙方簽訂合同后，住房租賃企業(yè)未經(jīng)梁某同意改變了雙方簽約時的房屋格局，其所提供的租賃物與約定不符，已構(gòu)成違約，且上述違約行為對于梁某的居住質(zhì)量造成較大影響，梁某有權(quán)要求解除雙方所簽訂的涉案租賃合同。

因此，法院判決，雙方解除合同，住房租賃企業(yè)退還梁某押金及剩余租金。

【以案為鑒】

近年來，隨著租房需求不斷增加，相關(guān)糾紛也日漸增多。北京市第三中級人民法院黨組成員、副院長朱平介紹，2022年1月至2025年11月，該院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件，案件數(shù)量逐年增加。引發(fā)該類糾紛的主要原因在于，住房租賃企業(yè)提供的格式條款違反合同自由原則、租賃合同約定不明、房屋不適租等。

對此，北京市第三中級人民法院民三庭庭長全奕穎建議，對于住房租賃企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案；在將房屋出租之前，應(yīng)當(dāng)對房屋進行審慎地檢查與維護，并確保所交付的房屋安全、可供正常居??；應(yīng)如實告知承租方房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋性質(zhì)、用途等房屋關(guān)鍵信息，避免因提供的信息不實給租賃合同雙方造成損失；對于租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本中減輕或免除自身責(zé)任和義務(wù)的條款，應(yīng)在合同中特別載明，并向承租方作明確提示說明。

對于承租方，法官提醒，締約前，可要求住房租賃企業(yè)提供房屋來源等相關(guān)信息，通過審查房屋產(chǎn)權(quán)證書、住房租賃企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人之間的租賃合同或者委托代理合同等，了解房屋是否存在權(quán)屬爭議、是否存在被拍賣、查封等情形；應(yīng)實地查看租賃房屋狀況，留存好房屋現(xiàn)狀照片，避免選擇隔斷群租房。

交接房屋時，應(yīng)制作詳細的物品交接清單，查看家具、電器等房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施使用性能是否完好，存在瑕疵的應(yīng)記載于交接清單。對于租金、押金的支付，應(yīng)嚴(yán)格按照租賃合同的約定支付至指定賬戶，盡量不直接打給企業(yè)員工個人的收款賬戶。

締約時，對住房租賃企業(yè)提供的制式合同模板，應(yīng)逐條進行審閱，尤其是涉及租賃合同主體、房屋交接、房屋維修、租金支付、合同解除、違約責(zé)任等有關(guān)租賃合同訂立和履行的重要條款，必要時可簽訂補充條款或者通過簽訂補充協(xié)議，盡可能采取書面形式對雙方達成一致的事項予以明確，固定保存好證據(jù)。