北京路上林立的寫字樓。本報記者 屈曉飛 攝

　　衡量一個城市的商務(wù)發(fā)展程度，在城市面貌上的體現(xiàn)，就是是否擁有更多復(fù)合業(yè)態(tài)的城市CBD集群。作為銀川最早的中心街道，解放街沿線聚集了不少CBD，從新華百貨老大樓寫字樓，到青春財富中心，再到銀川國貿(mào)中心，將銀川的城市形象提升了一個層次。

　　然而，在銀川這樣一個2.5線城市，商業(yè)地產(chǎn)過度的開發(fā)，導(dǎo)致寫字樓市場在經(jīng)歷了2011年、2012年兩年的爆棚之后，開始走向下坡路。如今，隨著馬斯特國際商務(wù)中心、寧夏大世界商務(wù)廣場、紫荊花商務(wù)廣場等一大批寫字樓建成使用，銀川的人均寫字樓面積達(dá)到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35個大中城市第三位。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競爭加劇和企業(yè)拓展需求減少，如今銀川寫字樓租金已回到2011年水平。

　　銀川寫字樓去化周期5年以上

　　今年7月，同策咨詢研究部發(fā)布的《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》顯示，35個大中城市中，北京、廣州、天津、杭州、廈門、寧波、合肥、鄭州、銀川、呼和浩特、貴陽11個城市人均寫字樓面積明顯高于其他城市，供給已飽和或過剩。根據(jù)同策咨詢機構(gòu)的研究標(biāo)準(zhǔn)，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1平米，意味著城市的寫字樓供應(yīng)面積出現(xiàn)飽和或過剩。數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州、銀川人均寫字樓面積在1.5平米以上，成為35個大中城市中人均面積最高的三個城市。

　　對于北上廣等一線城市來說，由于其常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)能力較強等原因，寫字樓市場需求強勁，至今為止，除北京外，上海、廣州和深圳這三個一線城市總體上仍沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險。然而，對于地處內(nèi)陸的銀川來說，面臨供應(yīng)量偏大的市場風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，西寧、?？凇y川、大連、烏魯木齊、天津、濟南、蘭州8個城市新開工面積遠(yuǎn)超出市場去化能力，平均去化周期5年以上，甚至個別城市寫字樓物業(yè)可供市場去化10年以上。

　　配套服務(wù)跟不上開發(fā)速度

　　寫字樓的概念是一個舶來品，即商業(yè)辦公用樓的別稱，功能定位是不能住人的，房產(chǎn)證上也是注明的。從硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有明確要求：企業(yè)形象展示的形象標(biāo)識牌、落地式分流標(biāo)識牌、樓層索引牌、功能標(biāo)識牌等，無不彰顯著寫字樓作為商業(yè)集成體的專業(yè)性；物業(yè)管理、入駐企業(yè)的商業(yè)化服務(wù)、生活服務(wù)的配套等，則表達(dá)了入駐企業(yè)對辦公的需求。

　　然而記者在走訪紫荊花商務(wù)廣場、瑞銀財富中心、金鉆名座、萬達(dá)中心等多個寫字樓發(fā)現(xiàn)，雖然上述樓盤承租率非常高，但入駐企業(yè)對開發(fā)商所能提供的辦公環(huán)境及軟硬件設(shè)施存在相當(dāng)大的質(zhì)疑。某跨國企業(yè)寧夏辦事處負(fù)責(zé)人張翔告訴記者，入駐寫字樓半年來，與物業(yè)管理多次協(xié)商要求將公司名牌置于大堂標(biāo)識指示牌上，但物業(yè)公司始終無動于衷。張翔說：“樓層標(biāo)識是對一個公司形象最起碼的展示，也是物業(yè)公司對于承租業(yè)主的責(zé)任?，F(xiàn)在好多客戶找到我們公司的地址而不知道具體的樓層，每次客戶來拜訪都要打電話，不僅是給我增添了麻煩，對公司形象也是極大的損害。”

　　另外，在寫字樓的配套要求中，交通便利、充足的停車位、平均每5層配備一部電梯，以及寫字樓周邊應(yīng)具有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。而在上述寫字樓中，達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)要求的不足三分之一。

　　企業(yè)租賃面積縮減租金下跌

　　在記者采訪過程中，不少原本在寫字樓租賃辦公地點的企業(yè)，選擇了退出或縮減租賃面積。

　　陳浩經(jīng)營一家園林景觀設(shè)計公司，原本在國貿(mào)中心租賃了200平米的寫字樓，今年開始他將辦公面積縮減到了100平米。陳浩說：“今年公司業(yè)績下滑嚴(yán)重，用不了那么大的辦公面積?！贝伺e為企業(yè)一年至少節(jié)約租金7萬元。

　　與陳浩類似，某廣告公司負(fù)責(zé)人田勇則干脆退出了寫字樓，在一棟商住樓租下了一間復(fù)式公寓，“面積100多平米，月租金才2000元，原來在寫字樓一個月租金至少5000元。”由于商住樓和公寓對于企業(yè)來說也能夠作為辦公地址來注冊工商營業(yè)執(zhí)照，且基于其更加低廉的租金、完善的裝修環(huán)境等因素，很多小微企業(yè)在發(fā)展初期更加傾向于租賃這樣的辦公地點。

　　從事多年寫字樓中介的金地園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張俊秀告訴記者，今年以來，她所掌握的寫字樓房源租金價格連續(xù)下跌，“從年初的每月每平米60元，到現(xiàn)在的每月每平米50元，租金價格已回落到兩年前水平?！睋?jù)張俊秀介紹，目前我市寫字樓售價在8000元至12000元每平米，投資寫字樓的業(yè)主動輒投入上千萬元?！叭绻麑懽謽强罩茫瑯I(yè)主損失非常大，所以都在降低租金?！奔幢闳绱?，不少寫字樓仍然沒有企業(yè)入駐，僅張俊秀手里就掌握著近30套房源。

　　許多承租公司大門緊鎖

　　據(jù)了解，目前我市寫字樓入住率在80%以上，空置招租的辦公用房很少。但即便門口掛著公司的牌子，許多都是大門緊鎖。在紫荊花商務(wù)廣場，記者看到，18層、19層兩層，開門辦公的企業(yè)僅有5家。初創(chuàng)企業(yè)、小微企業(yè)面對寫字樓高昂的租金望而卻步；大型企業(yè)有足夠的資金實力自己開發(fā)辦公樓，房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行總部、制造業(yè)企業(yè)等，都不需要租賃寫字樓。那么，真正對寫字樓有需求的企業(yè)是哪些？

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，首先對寫字樓需求最旺盛的是外地、跨國企業(yè)駐寧機構(gòu)、辦事處、分公司；其次是快遞公司和本土金融企業(yè)，寫字樓里見到最多的就是各類小額擔(dān)保公司、貴金屬投資公司，從事著“高大上”的行業(yè)，必須要有“高大上”的辦公環(huán)境支撐；最后是各類酒莊、貿(mào)易公司的行政辦公地點。由于功能定位、聚集效應(yīng)等因素，許多寫字樓都會形成不同行業(yè)的群聚效應(yīng)。如瑞銀財富中心，匯聚的多數(shù)是金融行業(yè)、小額貸款公司、貴金屬投資公司等；紫荊花商務(wù)廣場則以業(yè)務(wù)機構(gòu)、行政辦公為主。

　　然而，對于一些正在成長中的企業(yè)來說，銀川的商業(yè)板塊是缺失的，本土有實力的企業(yè)數(shù)量畢竟太少，不能引入足夠多的外地企業(yè)，對于如今銀川近400萬平米的寫字樓來說，發(fā)展出路堪憂。