本報(bào)記者 田鵬

1月29日至30日，8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行文件密集掛網(wǎng)，相關(guān)項(xiàng)目合計(jì)估值321億元，預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模達(dá)315億元。自商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式落地以來(lái)，市場(chǎng)發(fā)行審批效率顯著提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化進(jìn)程持續(xù)提速，不僅成為房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、夯實(shí)財(cái)務(wù)基本面的重要抓手，更成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇的又一關(guān)鍵助力。

2026年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策持續(xù)加碼、供需協(xié)同發(fā)力的多重作用下，復(fù)蘇暖意持續(xù)蔓延：從需求端來(lái)看，首套房貸利率維持歷史低位、換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)、公積金貸款額度提升與期限延長(zhǎng)等，有效降低置業(yè)成本，購(gòu)房者觀望情緒逐步消解，市場(chǎng)交易活躍度穩(wěn)步提升；從供給端來(lái)看，房企債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤(pán)活節(jié)奏加快，疊加現(xiàn)房銷(xiāo)售制推進(jìn)、預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)緩釋，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整后的復(fù)蘇關(guān)鍵期。隨著政策紅利持續(xù)釋放、市場(chǎng)出清加快，行業(yè)正穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。

政策組合拳精準(zhǔn)發(fā)力

市場(chǎng)暖意漸濃，構(gòu)成了2026年房地產(chǎn)行業(yè)最鮮明的底色。中指研究院最新發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年1月）》顯示，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，1月份，百城二手住宅均價(jià)為12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上一個(gè)月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)；新房方面，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤(pán)入市，帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，百城新建住宅均價(jià)為17114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，是在政策精準(zhǔn)調(diào)控下的良性修復(fù)。中央與地方協(xié)同發(fā)力，從稅費(fèi)減免、信貸松綁到補(bǔ)貼支持，打出一套精準(zhǔn)施策的政策組合拳。一方面，換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售增值稅率從5%下調(diào)至3%，大幅降低交易成本、激活二手房流通與改善性需求；另一方面，多地對(duì)多子女家庭、退役軍人等群體提高公積金貸款額度，精準(zhǔn)支持剛需。

在激活需求的同時(shí)，供給端紓困與轉(zhuǎn)型政策同步發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從供需兩端形成良性互動(dòng)。例如，各地推進(jìn)地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用作保障房，既打通庫(kù)存去化通道，又完善多梯度住房供給體系。

與此同時(shí)，金融資源更多向優(yōu)質(zhì)房企與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜，而“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步落地、城市更新深入推進(jìn)，更推動(dòng)行業(yè)從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)增效”轉(zhuǎn)型，為市場(chǎng)長(zhǎng)期良性發(fā)展夯實(shí)根基。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，年初已有多項(xiàng)具體措施落地，旨在從需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場(chǎng)信心。整體來(lái)看，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。

展望后市，劉水表示，隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企預(yù)計(jì)在春節(jié)前加大促銷(xiāo)力度提前蓄客，今年3月份市場(chǎng)需求有望逐步釋放，核心城市“小陽(yáng)春”行情依然值得期待。

行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健

在政策激活市場(chǎng)需求的同時(shí)，新動(dòng)能正加速集聚，為房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展夯實(shí)根基。

從房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，成為房企經(jīng)營(yíng)基本面改善的重要抓手。從負(fù)債端來(lái)看，房企債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與償債壓力緩解的趨勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)。在政策端持續(xù)發(fā)力推動(dòng)房企融資“三支箭”擴(kuò)容提質(zhì)、債務(wù)展期與重組機(jī)制不斷完善的背景下，房企融資渠道逐步暢通，融資成本穩(wěn)步下行，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)的覆蓋能力持續(xù)提升。

更為重要的是，“好房子”建設(shè)成為行業(yè)共識(shí)，符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)房源激活了改善性需求的釋放。同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售制推進(jìn)、預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，有效防范了交付風(fēng)險(xiǎn)，重構(gòu)了行業(yè)信任體系，讓行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。

中信證券表示，隨著政策力推住宅價(jià)格止跌回穩(wěn)，疊加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，房地產(chǎn)板塊主體信用風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始退潮。

申萬(wàn)宏源表示，考慮到房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企盈利修復(fù)將更早、也更具彈性。

從政策發(fā)力到市場(chǎng)回暖，從動(dòng)能轉(zhuǎn)換到風(fēng)險(xiǎn)化解，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著良性發(fā)展的方向穩(wěn)步前行。浙大城市學(xué)院副教授林先平對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，后續(xù)政策環(huán)境有望持續(xù)寬松，一線城市在購(gòu)房資格、信貸支持等方面仍有調(diào)整余地，而行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)將持續(xù)深化。在政策與市場(chǎng)的雙重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇動(dòng)能將持續(xù)集聚，行業(yè)的良性發(fā)展根基將更加牢固，最終實(shí)現(xiàn)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。