按照往年傳統(tǒng)，房企都會選擇在1-2月份海外大規(guī)模融資，這樣可以增加一年的資金寬裕程度，有利企業(yè)的資金安全，但2015年房企出現(xiàn)了融資難度明顯增加的現(xiàn)象，而且融資成本也明顯上漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前兩個月，房企海外融資暴跌。3月份以來僅完成兩筆房企海外融資，預(yù)計今年3月分全月融資將比2014年3月份的34億元大幅縮減。1-2月國內(nèi)房企海外融資總額度僅為36.85億元，相比2014年同期的137.91億元出現(xiàn)73.35%的明顯暴跌。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉出現(xiàn)海外融資暴跌的主要原因與佳兆業(yè)事件和美元升值有關(guān)。
盡管如此，今年仍然有不少房企要以各種方式擁抱國際資本市場。記者了解到，自2013年以后內(nèi)地房企就迎來了境外上市狂潮。而在今年，盡管有著佳兆業(yè)危機事件的負面因素存在，但仍然有多家房企表示要進軍國際資本市場的雄心壯志。有市場分析員認為，企業(yè)期望境外資本市場能給他們帶來更多的現(xiàn)金流，但投資者對內(nèi)房企的熱情已經(jīng)開始褪去?！胺科蟪蔷邆湟欢ǖ钠放茖嵙Γ駝t集資難度會更加大”。
佳兆業(yè)“余波”：
海外資本對國內(nèi)房企熱度驟降
作為2015年以來最引人關(guān)注的地產(chǎn)企業(yè)事件之一，莫過于佳兆業(yè)的企業(yè)債務(wù)風(fēng)波。而該事件除去企業(yè)本身面臨的生死存亡以外，對于行業(yè)的影響也仍在持續(xù)。其中最為關(guān)鍵的就是海外資本對于國內(nèi)房企的投資興趣開始大幅度下跌。國際資本對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場的熱度不再成為現(xiàn)時房企們不得不面對的一個殘酷事實。
3月13日，佳兆業(yè)集團控股有限公司公告披露關(guān)于該公司債務(wù)重組案近期發(fā)展。有消息指出，決定佳兆業(yè)重組能否通過的關(guān)鍵就在于境外債權(quán)人的投票。而佳兆業(yè)境外重組計劃涉及的債務(wù)包括高息票據(jù)、可換股債券及境外貸款，合計約170億元人民幣。今年，佳兆業(yè)風(fēng)波未息的時候，國內(nèi)幾大房企都尋求海外融資。但是可以明顯地看到，這些企業(yè)的融資難度以及成本都開始大幅上升。
2月11日，恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱，于2015年2月10日，恒大與J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞就發(fā)行金額為10億美元并于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。國際評級機構(gòu)穆迪分析認為，此次發(fā)行不會對恒大的債務(wù)杠桿率產(chǎn)生顯著影響。“目前恒大的杠桿率水平相對于其評級而言已經(jīng)較高。”穆迪預(yù)計其債務(wù)杠桿率在未來6－12個月可能保持在類似的高位。因此，穆迪給予這份高息債“B2”評級，評級展望負面。這樣的“負面展望反映了對恒大信用指標疲軟(可能對其當前評級造成壓力)以及對非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資規(guī)模較大的擔(dān)憂。”
而事實上，記者了解到，2月份3筆融資的利率均在7.5%以上，除了恒大年息12%的美元票據(jù)外，中國水務(wù)地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)的債券年利息亦已逼近12%－13%。而在3月份，企業(yè)在海外資本市場仍然是日子難過。3月3日早間，時代地產(chǎn)刊發(fā)公告稱，公司及附屬公司擔(dān)保人已于3月2日就票據(jù)發(fā)行與UBS、海通國際、中銀國際、農(nóng)銀國際、美銀美林、法國巴黎銀行、摩根大通及摩根士丹利訂立購買協(xié)議，發(fā)行于2020年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，利率11.450%
世茂房地產(chǎn)控股有限公司3月11日公告宣布，公司連同附屬公司擔(dān)保人于2015年3月10日，與匯豐、渣打銀行、高盛及瑞銀就發(fā)行將與原票據(jù)合并及組成單一系列的3億美元優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議，票據(jù)將于2022年到期，年利率為8.375%。
不計“前車”：
企業(yè)仍爭相擁抱海外資本市場
國內(nèi)房企對于海外資本的熱衷并未因遭到對方的“冷遇”而熱情褪卻。相反，記者發(fā)現(xiàn)，在今年春節(jié)過后就明顯要進軍或者分拆海外上市融資的房企就不在少數(shù)。
其中在廣東，擁有國企背景的廣物地產(chǎn)以及碧桂園都已經(jīng)在快速地醞釀著各自的境外上市計劃。
成立于2008年的廣物地產(chǎn)，在2015年公司年會上首提上市。廣物地產(chǎn)總裁蔡春萌明確了2015年的經(jīng)營目標及公司未來發(fā)展規(guī)劃，提出了企業(yè)新型發(fā)展戰(zhàn)略，并且首次把進軍國際資本市場提上了議程。
廣物地產(chǎn)依托于全國500強企業(yè)、廣東省屬首個千億國企——廣東物資集團，是一家專注地產(chǎn)開發(fā)的大型股份制企業(yè)，目前已穩(wěn)健布局廣州、佛山、清遠、肇慶、中山、韶關(guān)、湛江、?？凇①僦?大城市，累計開發(fā)項目30多個，資產(chǎn)總規(guī)模超200億元，土地儲備超1000萬平方米。在廣州大本營，廣物地產(chǎn)共計持有9大項目，包括廣州匯德國際、東城國際、星光國際、廣東現(xiàn)代廣告創(chuàng)意中心、大學(xué)馨園、龍津世家、亞運源筑、荔江美筑、荔山雅筑。而海口作為第二大銷售主力區(qū)，開發(fā)有?？跒I海國際、濱江海岸、濱江帝景、濱悅?cè)A府。
蔡春萌表示，廣物地產(chǎn)已迅速于海南、廣東地區(qū)找準市場位置。廣物地產(chǎn)從成立之初的20多人發(fā)展到現(xiàn)擁有地產(chǎn)系統(tǒng)員工近500人、物業(yè)系統(tǒng)員工1000多人的中大型企業(yè)集團，7年來各項核心指標實現(xiàn)快速增長。“成功做到境外上市是公司實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路，公司將繼續(xù)立足廣州為中心的珠三角城市，深耕海南市場，謀求跨越式發(fā)展。”
而已經(jīng)是香港上市企業(yè)的碧桂園，在今年的3月3日發(fā)布公告稱，碧桂園正研究分拆旗下酒店業(yè)務(wù)上市，只是目前尚未有具體方案及時間表，“一旦落實，本公司將遵照上市規(guī)則作進一步披露”。而事實上，這份公告也正是用來澄清此前該集團高管的相關(guān)表態(tài)。在今年2月27日，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌曾公開稱，公司計劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但仍未研究選擇在內(nèi)地或香港上市。吳建斌曾公開透露碧桂園現(xiàn)時酒店業(yè)務(wù)市值約200多億元，占集團總市值的4%。
事實上，自2013年開始，房企就已經(jīng)大規(guī)模地走向了海外資本市場。據(jù)一份港交所IPO資料顯示，2013全年共有7家內(nèi)房企登錄港交所，包括金輪天地、五洲國際、當代置業(yè)、毅德國際、景瑞控股、時代地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)。而今年在佳兆業(yè)事件等負面因素下，房企仍然要扎身其中，頗有點“不計前車”的意味。
市場分析：
目前并不是好時機
內(nèi)地的利息高，融資困難，而海外市場融資渠道更為便捷，融資成本相對國內(nèi)低等等，這些都成為了房企紛紛走向海外市場的重要原因。然而對于今年的企業(yè)尋求海外上市的時機而言，不少市場分析人士都認為要十分慎重。
英皇證券研究部分析員陳冠兆在接受媒體采訪時認為，“現(xiàn)在國內(nèi)的房價下滑，房企資金回籠壓力增大，為了維持后續(xù)的經(jīng)營，中小型房企選擇通過境外低成本融資來減緩資金壓力?！敝行⌒推髽I(yè)期望境外資本市場能給他們帶來更多的現(xiàn)金流，但投資者對內(nèi)地房企的熱情已經(jīng)開始褪去。
在海外的資本市場當中，香港是內(nèi)地房企都為熱衷的地區(qū)。然而陳冠兆指出，現(xiàn)在赴港上市的內(nèi)地房企除非具備一定的品牌實力，否則集資難度會更加大?，F(xiàn)在投資者對內(nèi)地房股的青睞程度遠比2008年之前低?！凹词瓜袢f達這種品牌實力較強的企業(yè)，最終集資規(guī)模也比預(yù)期小很多。”
歷史資料顯示，2014年12月16日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司IPO招股價定于每股48港元，接近區(qū)間上限，集資288億港元(37億美元)。較早前傳出的468億港元集資額縮減近半?！罢娴臎]有品牌優(yōu)勢的話，一般來說，這些企業(yè)就很難有焦點吸引到投資者關(guān)注?！标惞谡桌m(xù)稱，不過，退一步說，企業(yè)的財務(wù)能力也是投資者考核的標準之一，也就是企業(yè)的生存能力究竟能到哪里。
隨著房地產(chǎn)黃金時代的結(jié)束，房企行業(yè)也面臨著新一輪“洗牌”。在新的競爭格局中，不具備資金、規(guī)模和品牌實力的中小型房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。也因此，陳冠兆認為，今年赴港上市的中小型房企困難度肯定要比以前大，且招股反應(yīng)也未必太理想。
南方日報記者 蔣勁勁