限制開(kāi)發(fā)商散售、提高持有物業(yè)比例和時(shí)限、帶規(guī)劃出讓……隨著土地約束日益趨緊，上海土地市場(chǎng)的門(mén)檻正在抬高，優(yōu)化土地利用、提升城市品質(zhì)的導(dǎo)向進(jìn)一步增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)企業(yè)也將由開(kāi)發(fā)商角色更多向城市運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商轉(zhuǎn)變。
眼下正在掛牌出讓的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03住辦用地，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。個(gè)中原因，不僅在于其超過(guò)60億元的底價(jià)有望創(chuàng)造2015年上海地市新高，更在于其苛刻的出讓條件。
出讓公告顯示，該地塊要求“建設(shè)建筑面積不少于21740平方米的人才公寓，由受讓人用于租賃，不得擅自銷(xiāo)售；受讓人如需銷(xiāo)售，銷(xiāo)售前須征得出讓人同意”。自去年浦東前灘出現(xiàn)限定住宅只租不售的地塊后，這類(lèi)有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出讓地塊的高總價(jià)以及只租不售、整體持有等門(mén)檻，對(duì)拿地企業(yè)的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等提出很高要求。類(lèi)似情形在上海的土地市場(chǎng)并不少見(jiàn)。比如，去年11月以248.5億元成交的黃浦區(qū)董家渡13、15地塊，采用了以往少見(jiàn)的“帶規(guī)劃附加圖則”的整體出讓方式，要求受讓人整體受讓地塊，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。
其規(guī)劃要求可謂面面俱到：除了規(guī)定商業(yè)、辦公、住宅的詳細(xì)比例，還要求符合城市道路“密、窄、彎”特點(diǎn)，保持魚(yú)骨狀歷史巷弄格局；要綜合考慮舒適、宜步、慢行的公共資源，建筑天際線要延續(xù)外灘風(fēng)貌，等等。在這樣的條件面前，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商知難而退。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，去年上海共出讓164幅經(jīng)營(yíng)性地塊，總成交面積為662.45萬(wàn)平方米，土地出讓金收入有所下降。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局負(fù)責(zé)人說(shuō)，提高土地出讓門(mén)檻并不等于提高土地價(jià)格，一些附加條件較多的地塊，政府的出讓金收入還是減少的。通過(guò)約束土地的開(kāi)發(fā)利用，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商逐步告別“開(kāi)發(fā)物業(yè)、一賣(mài)了之”，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械姆?wù)商、運(yùn)營(yíng)商，成為城市發(fā)展重要的參與主體和治理主體，從而共同提高城市的功能和品質(zhì)，與城市共同成長(zhǎng)。