驗房師在檢驗窗戶的密封性

驗房師在檢驗浴室瓷磚是否有空鼓現象

驗房師用來檢測空氣質量的儀器

驗房師用來檢測室內噪音的儀器

物業(yè)出具的維保單

水平儀，測量墻體是否平直

　　進入11月，又迎來了開發(fā)商交房、業(yè)主收房的高峰。在購房時，很多開發(fā)商會選擇將交房日期定在年底，但業(yè)主對于冬季交房一直頗有微詞。冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個取暖季的取暖費用也總讓業(yè)主覺得花了冤枉錢，甚至有業(yè)主認為，開發(fā)商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費用?！稄V廈時代》調查發(fā)現，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企為方便年終進行結算，隨著行業(yè)成熟，部分房企選擇在年中交房，給自己留出更寬裕的時間，很多年底交房是不得已而為之。不過，也有另一種說法，冬季收房其實更為直觀，易發(fā)現問題，但業(yè)主的查驗工作更應仔細，注重一些細節(jié)處的驗收，尤其是門窗密封性和水暖管線要著重查驗。

　　冬季迎來收房季 供暖、密封性冬季易檢測

　　每年的11月，都是開發(fā)商集中交房的時期，經過長時間的等待，業(yè)主終于可以看見自己當初買的房子的廬山真面目，是物有所值還是貨不對板，收房季即可見分曉。陳女士2012年買的房子近日就收到了房屋交付使用通知書，開發(fā)商通知她在預定的時間內完成收房工作。對于即將交付的房子，該如何驗收？驗收時應著重看那些問題？陳女士心中并不明確，陳女士表示，冬季收房，她并不打算立即裝修入住，不過很多問題還是想一次性都解決，以防入住后再出現困擾。帶著她的疑問，《廣廈時代》向驗房專家進行了了解。

　　驗房專家告訴我們，在驗收房屋前，業(yè)主應首先查閱開發(fā)商提供的“兩書兩表一圖”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《住宅面積實測表》及《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》。在手續(xù)完備后再進入實質收房階段。

　　冬季收房雖然不方便立即裝修入住，但如果業(yè)主仔細查驗，注意一些細節(jié)，冬季驗房其實要比其他季節(jié)更容易發(fā)現問題。他舉例說明，首先門窗的密閉性是最容易檢查，由于室內外溫差明顯、風力較大，冬季收房時，業(yè)主只要把手放在門窗邊緣，即可感受到門窗密閉性是否完好，這一點在夏季就很難實現。另外，供暖方面，冬季也能直觀地感受到室內溫度是否達標，暖氣關系是否有滲漏水的情況，尤其是安裝了地暖的房屋，一旦有滲漏水情況未能及時發(fā)現，使用后會給業(yè)主造成巨大損失。

　　驗房師還提到，墻面的質量好壞冬季也比較容易查驗，由于北方冬季空氣較夏季干燥許多，如果墻體有裂紋，冬季較容易發(fā)現，外墻的保溫性能也可以從墻面是否結露而發(fā)現。而且，北方冬季收房，小區(qū)綠化等硬件設施建設也可以一目了然，小區(qū)綠化是否用了工夫，冬季是最能看出實質的季節(jié)。

　　收房前費用項目多 自己算清最重要

　　除了驗收自己的房屋是否合格，收房前要交的各種費用是另一個讓不少業(yè)主頭疼的事情。雖然2008年1月1日，北京市建委出臺了《北京市預售商品住宅交付若干規(guī)定》，規(guī)定業(yè)主不用在驗房前先交物業(yè)費、公共維修基金、契稅等費用，但在實際操作中，不少開發(fā)商還是采取先交費，后驗房的方式。

　　以陳女士收到的交付使用通知書為例，通知書中列出的收房繳納費用清單包括契稅、專項維修資金、面積差價款、一年的物業(yè)服務費、供暖費等。值得注意的是，業(yè)主在繳納這些費用以前，一定要根據自己的合同自行計算清楚每項費用的金額，并與交付通知書進行對比，對比后再確定繳納金額。

　　陳女士的這份通知書上，需要繳納的費用中，就有好幾處錯誤。其中開發(fā)商要求陳女士將契稅在辦理交付手續(xù)前，匯到開發(fā)商經紀公司的賬戶中，由開發(fā)商代繳。但是費用清單上為陳女士列出的契稅金額是以房屋總價的3%計算的，但陳女士所購房屋不到90平方米，價格也低于普通住宅標準，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的優(yōu)惠稅率?！拔胰绻涣私庥嫸悩藴?，按這個錢稀里糊涂匯了款，估計想退又要折騰很久。”陳女士咨詢開發(fā)商后，開發(fā)商也承認了這個錯誤，表示陳女士只要按照應有的1%標準繳納即可。除此之外，這份通知書上列出的物業(yè)費用也比陳女士簽訂的商品房購房合同約定的標準要高，咨詢后陳女士得知，這是因為交付通知書是按照小區(qū)內另一形態(tài)產品的物業(yè)費標準計算的，陳女士的房屋物業(yè)費標準并沒有變化，按照合同約定繳納即可。

　　“以前沒收房的時候不知道，現在才發(fā)現，處處是陷阱，簽字前，每句話都得仔細看。”陳女士表示，如果自己不是對合同內容很熟悉，又在業(yè)主群里獲得了很多信息，收房肯定還要遭遇不少波折。業(yè)內人士也指出，收房時除了契稅、專項維修基金等費用，很多費用都是相對機動的，比如物業(yè)費，北京市2010年10月起就實施了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，其中一條就規(guī)定，2010年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業(yè)主大會成立之前，或者在業(yè)主大會籌備組成立三個月之內，所有物業(yè)服務責任必須由開發(fā)商承擔。另外，還有部分樓盤收房時會要求業(yè)主繳納裝修押金和裝修垃圾清運費，尤其是裝修押金，業(yè)主一定要仔細審核好押金退還要求，以防造成損失。

　　冬季集中交房主要為年終結算

　　年中交房比例增多

　　由于很多業(yè)主希望收房后能盡快裝修入住，因此對于開發(fā)商為什么選擇冬季交房有些意見，甚至很多人認為，開發(fā)商著急在供暖季前交房，就是為了節(jié)省暖氣費等支出。為此，《廣廈時代》也咨詢了某房企的負責人，該負責人表示，開發(fā)商選擇冬季交房的原因，很多是業(yè)主自己想象出來的。事實上，冬季交房一種可能就是工期所致，而另一種，也是最主要的原因就是房企，尤其是上市房企為了年終報表上的數字而為之。

　　該負責人解釋到，由于目前在售的項目多為期房，根據會計準則，商品銷售收入的確認需要滿足多項條件，其中重要的一條就是企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方。也就是說，只有在項目完工后，曾經的銷售額才能轉化成營業(yè)收入，在此之前都是以應收賬款形式出現的，這也是為什么上市公司公布的年度業(yè)績報表中，銷售額與營業(yè)收入之間存在較大差額的原因。而根據不同公司的情況，也有不同的收入確認條件，很多房企都是采取的業(yè)主同意收房后才計入營業(yè)收入的確認辦法。

　　正因為此，為保證營業(yè)收入達到預期目標，房企會采取在年底集中進行交房，增加全年營業(yè)收入。但該負責人也指出，隨著行業(yè)的成熟，趕著在年底交房的房企也在逐漸減少，只要具備一定條件，現在房企更偏愛在年中交房，給自己留出寬裕的時間處理可能發(fā)生的問題?，F在的年底趕交房，有些是不得已而為之。

　　信誠永立地產總經理王穎濤則透露，除了方便結算外，部分開發(fā)商選擇年底交房還因為考慮到北方冬季施工成本高，因此會在冬季施工期到來前完成主體竣工，而且冬季不交房也會增加相應的看護成本。

　　當被問到，房企是否有可能因自身原因選擇冬季交房而給業(yè)主適當的費用減免或方便時，該負責人也表示，這不太可能，因為交房時間是在簽訂合同時就已約定好的，即購房者已經默認接受了這個交房時間，除非逾期交房，否則房企很難因此提供優(yōu)惠。

　　本版文并攝/門庭婷

　　●小知識●

　　開發(fā)商交房時間是怎么定出來的？

　　項目建設常規(guī)程序如下：

　　項目建設完成，包括建筑主體完工并進行四方驗收(拿到竣工驗收備案表)，小區(qū)道路、綠化、通訊、水、電、燃氣、采暖等市政配套工程完工，物業(yè)進行預先驗收，對相關問題進行整改后，通知業(yè)主收房，開發(fā)商進入交房階段。

　　影響交房時間因素：

　　(1)購房合同約定的交房時間。(超過交房日期，開發(fā)商不能按約定時間交房會按日支付逾期交房違約金，因此開發(fā)商一般會將約定日期作為交房日期底線)

　　(2)建筑主體竣工完成時間。(直接影響能否按時交房，一般會比購房合同約定的交房時間提前2月—3月左右)

　　(3)竣工驗收備案表。(建委組織四方驗收完成后的竣工驗收備案表是交房的最重要依據，無此手續(xù)交房不能進行)

　　(4)配套工程。(購房合同中均有相關規(guī)定)

　　(5)物業(yè)公司。(小區(qū)的提前接管，房屋的預先驗收并整改細小問題，調試小區(qū)公用設施，如車位管理、公共照明等)

　　(6)開發(fā)公司。(業(yè)主檔案建立，通訊信息變化，與物業(yè)的交接、配合)