毫不意外地，曾經(jīng)的百億房企恒盛地產(chǎn)控股有限公司（00845.hk，以下稱(chēng)恒盛）的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大面積的下滑。
繼去年銷(xiāo)售額跌破百億元之后，恒盛的銷(xiāo)售疲軟態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，上半年的合約銷(xiāo)售收入再現(xiàn)大幅滑落。
業(yè)績(jī)下滑帶來(lái)的連鎖反應(yīng)，則是恒盛愈發(fā)凸顯的資金壓力，其年內(nèi)到期債務(wù)總額已經(jīng)超過(guò)50億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余。
業(yè)績(jī)4年持續(xù)下滑
根據(jù)恒盛昨日晚間發(fā)布的截至2014年6月30日的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年其錄得綜合銷(xiāo)售額23.46億元，較去年同期相比下降20.6%。已交付面積由去年上半年的404453平方米下降至今年上半年的170097平方米，下降幅度達(dá)到57.9%。
同時(shí)，其上半年合約銷(xiāo)售額為19.11億元，同比減少52.8%。合約銷(xiāo)售面積124542平方米，同比減少63.8%。股東利潤(rùn)從去年同期的盈利2.25億元滑落至今年虧損2.21億元。
恒盛在2013年年報(bào)中提及，預(yù)計(jì)今年公司會(huì)有22個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)推出市場(chǎng)，可供出售的樓面面積達(dá)到160萬(wàn)平方米，以此計(jì)算，恒盛目前的去化率，仍不足1成。
將恒盛與多家已經(jīng)公布了半年業(yè)績(jī)的房企進(jìn)行橫向比較，其業(yè)績(jī)下滑幅度依然名列前茅。
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月中旬，在全國(guó)30家公布了半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企當(dāng)中，恒盛銷(xiāo)售業(yè)績(jī)52.8%的下滑幅度僅次于瑞安房地產(chǎn)，瑞安房地產(chǎn)上半年僅完成該公司年度目標(biāo)的21.68%。
實(shí)際上，恒盛并不是首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的情況。
人民網(wǎng)記者從恒盛近年來(lái)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)了解到，從2010年至今，其合約銷(xiāo)售額整體呈現(xiàn)出下滑的狀態(tài)。據(jù)恒盛年報(bào)，其2010-2013年的合約銷(xiāo)售額分別為126.8億元、133.2億元、109.3億元、73.11億元。已經(jīng)連續(xù)4年，恒盛都未完成最初的銷(xiāo)售目標(biāo)。
業(yè)績(jī)的逐年下滑，也倒逼恒盛嘗試做出改變，但結(jié)果顯然并未如愿。
去年11月，恒盛大股東張志熔計(jì)劃以每股1.8港元的價(jià)格進(jìn)行私有化。但在隨后的法庭投票環(huán)節(jié)，出席法院會(huì)議的眾多小股東卻投下反對(duì)票，最終其私有化計(jì)劃未獲通過(guò)。按規(guī)定，此次未能在法院會(huì)議上獲得通過(guò)意味著恒盛在一年內(nèi)將不可重提私有化。恒盛復(fù)牌后股價(jià)當(dāng)天下跌近30%。
私有化失敗后不久，恒盛即宣布行政總裁兼執(zhí)行董事劉寧及首席財(cái)務(wù)官兼副總裁姜永進(jìn)離職的消息，公司方面澄清上述兩人離職與私有化計(jì)劃失敗無(wú)關(guān)，但這并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)公司前景的悲觀看法，恒盛的股價(jià)在高層人事動(dòng)蕩發(fā)生后一日跌去了7.4%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒盛業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，或在于其過(guò)于集中的項(xiàng)目布局以及滯后于市場(chǎng)的定價(jià)策略。
“恒盛地產(chǎn)的管理層不愿大力促銷(xiāo)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但又不能快速處理缺乏吸引力的項(xiàng)目，導(dǎo)致跌入慢周轉(zhuǎn)的陷阱。建筑進(jìn)度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環(huán)?！币晃涣私夂闶⒌姆治鋈耸拷忉尅?/p>
對(duì)于業(yè)績(jī)的連續(xù)下滑，恒盛在2013年年報(bào)和2014年中期報(bào)告中均表示，集團(tuán)的新推項(xiàng)目較少以及多個(gè)項(xiàng)目建筑工期的延遲，是導(dǎo)致其銷(xiāo)售下滑的主要原因。
年內(nèi)需償還50億
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的大幅下滑，則給恒盛帶來(lái)巨大的資金包袱。其資本負(fù)債率，已經(jīng)從去年末的87.4%飆升至今年上半年的107.1%。
更大的現(xiàn)金流壓力，來(lái)自于恒盛今年需要償還的短期債務(wù)。根據(jù)中報(bào)，其年內(nèi)到期的借款金額達(dá)到50.08億元，但其現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為16.67億元，比去年末的29.53億元下降43.55%。這也意味著，恒盛的現(xiàn)金結(jié)余，仍不足以支付其年內(nèi)需要償付的短期債務(wù)。
此外，上半年恒盛的債務(wù)總額從去年末的190.85億元增加到211.82億元，增長(zhǎng)11%。其中就包括今年5月份與中融信托成立的信托計(jì)劃。根據(jù)合作協(xié)議，中融信托將成立信托計(jì)劃為恒盛全資子公司上海恒申籌集不超過(guò)7億元的資金。
“恒盛的資金鏈近幾年均較為緊張，企業(yè)在港上市成功后，贏得了投資行業(yè)認(rèn)可，融得了部分資金，前期拿地較為積極，導(dǎo)致大部分資金沉淀在土地上，后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金較為緊張。公司領(lǐng)導(dǎo)人出現(xiàn)事故后，企業(yè)難以贏得投資人信任，不惜采用高利貸融資，無(wú)疑推高了融資成本?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。
中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒盛今年的融資成本為12.31億元，主要包括銀行借款利息以及2015和2018年到期的優(yōu)先票據(jù)所支付的利息。
房地產(chǎn)分析人士嚴(yán)躍進(jìn)也表示，恒盛的土地儲(chǔ)備比較大，所以對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)資金需求比較大，從而會(huì)依賴(lài)包括短期借款在內(nèi)的各類(lèi)融資方式。
推高的償還金額，也讓國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)恒盛的流動(dòng)性表示擔(dān)憂(yōu)。
穆迪高級(jí)分析師何卓榮稱(chēng)：“恒盛今年迄今為止的合約銷(xiāo)售額低于穆迪的預(yù)期，反映了其流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇?！逼浔硎荆衲晟习肽赇N(xiāo)售額下降對(duì)恒盛償還債務(wù)的能力進(jìn)一步形成挑戰(zhàn)。
穆迪在報(bào)告中稱(chēng)，恒盛上半年的合約銷(xiāo)售業(yè)績(jī)極弱，對(duì)其具有負(fù)面信用影響。如果未來(lái)幾個(gè)月恒盛的合約銷(xiāo)售情況沒(méi)有顯著改善，穆迪將會(huì)重新評(píng)估恒盛Caa1的公司家族評(píng)級(jí)和Caa2的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)。這些評(píng)級(jí)的展望現(xiàn)在仍為負(fù)面。
標(biāo)準(zhǔn)普爾在近期的一份報(bào)告中稱(chēng)，由于執(zhí)行緩慢，銷(xiāo)售遲滯和短期債務(wù)顯著，恒盛的財(cái)務(wù)表現(xiàn)可能會(huì)維持疲弱，這些因素可能會(huì)進(jìn)一步削弱恒盛地產(chǎn)的流動(dòng)性。
標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，由于恒盛高度依賴(lài)新的借款來(lái)償付短期債務(wù)，該公司將很容易受到信貸狀況收緊的沖擊。并表示，由于銷(xiāo)售不佳，債務(wù)上升和利潤(rùn)率下降，恒盛地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流覆蓋率繼過(guò)去兩年的惡化后，未來(lái)一年內(nèi)仍將疲弱。因此標(biāo)準(zhǔn)普爾將恒盛的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為“極大”。