1998年我國(guó)發(fā)布房改23號(hào)文以后，僅僅過(guò)了3年多的時(shí)間，國(guó)務(wù)院和有關(guān)主管部門(mén)就發(fā)現(xiàn)在我國(guó)住房領(lǐng)域里出現(xiàn)了許多突出問(wèn)題。

　　于是從2002年到2013年，我國(guó)曾連續(xù)發(fā)布了8個(gè)有關(guān)樓市宏觀調(diào)控的文件，著重調(diào)控有些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、有些城市房?jī)r(jià)過(guò)高、有些城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、有些城市住房投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快、有些城市市場(chǎng)秩序比較混亂以及有些城市住房投資和投機(jī)泛濫等突出問(wèn)題。

　　現(xiàn)在回頭看這十來(lái)年的調(diào)控，效果很不盡如人意。特就此話(huà)題，做如下分析。

　　一、到底要調(diào)控哪一“塊”一直含混不清

　　許多同仁都知道，房地產(chǎn)分為兩大“塊”，即住房房地產(chǎn)和非住房房地產(chǎn)。如何處理兩者在運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，存在著“質(zhì)”的區(qū)別。即：非住房房地產(chǎn)屬于一般商品的范疇，對(duì)它的問(wèn)題，主要依靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)來(lái)解決；住房房地產(chǎn)針對(duì)低收入群體部分則是屬于福利事業(yè)范疇的特殊商品，對(duì)它的問(wèn)題，則要由政府加強(qiáng)調(diào)控管理并采用處理福利事業(yè)的特殊辦法來(lái)解決。這也是有些國(guó)家的政府機(jī)構(gòu)設(shè)有住房部，卻沒(méi)有一個(gè)國(guó)家設(shè)立房地產(chǎn)部的原因。

　　這些年我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的各種突出問(wèn)題，大都是住房領(lǐng)域里的問(wèn)題，各個(gè)宏觀調(diào)控文件理所當(dāng)然都應(yīng)以住房為主題。

　　遺憾的是，我國(guó)發(fā)出的8個(gè)宏觀調(diào)控文件，除了2005年和2006年兩個(gè)文件以住房為主題外，其余6個(gè)文件都以房地產(chǎn)為主題。明明是住房房地產(chǎn)的問(wèn)題，卻硬要把不同質(zhì)的非住房房地產(chǎn)拉過(guò)來(lái)，混在一起進(jìn)行合并調(diào)控。這說(shuō)明我們對(duì)到底要調(diào)控哪一“塊”的問(wèn)題，在認(rèn)識(shí)上一直含混不清。這可能也是我國(guó)的宏觀調(diào)控一直抓不住要害的一條重要原因。

　　二、根本原因是沒(méi)認(rèn)真執(zhí)行23號(hào)文而走上了“老路”

　　西方國(guó)家進(jìn)入資本主義社會(huì)以后，長(zhǎng)期實(shí)行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一種商品，應(yīng)由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)；住房是一種生活用品，應(yīng)由居民自行解決。這種制度也就是政府不管廣大居民住房問(wèn)題的制度（注：舊中國(guó)推行的也是住房商品化制度，即使“路有凍死骨”也無(wú)人關(guān)注）。

　　這一制度的要害是，廣大中低收入者經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，他們中的許多人如果得不到政府的住房福利支持，很難解決好住房問(wèn)題。

　　因此，西方國(guó)家進(jìn)入資本主義社會(huì)以后較長(zhǎng)時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市化加快發(fā)展的歷史，也是住房問(wèn)題不斷涌現(xiàn)的歷史。到了19世紀(jì)，住房問(wèn)題更加突出，并己成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。恩格斯在19世紀(jì)70年代發(fā)表的文章中，把它定性為“住房災(zāi)難”，并抨擊資產(chǎn)階級(jí)政府不去關(guān)心和解決廣大居民的住房問(wèn)題。

　　在社會(huì)各界反復(fù)批評(píng)政府住房問(wèn)題產(chǎn)生的強(qiáng)大動(dòng)力推動(dòng)下，西方國(guó)家的政府人士和專(zhuān)家開(kāi)始認(rèn)真研討住房問(wèn)題。

　　終于在進(jìn)入20世紀(jì)后，陸續(xù)地在許多國(guó)家取得了以下共識(shí)：住房是一種福利性、社會(huì)性很強(qiáng)的特殊商品（現(xiàn)在則普遍認(rèn)定它是屬于重要福利事業(yè)范疇的特殊商品），此前多年來(lái)對(duì)它推行住房商品化制度，是不斷涌現(xiàn)許多住房問(wèn)題直至“住房災(zāi)難”的主要原因。要徹底解決這一問(wèn)題，必須改革這一舊制度。

　　于是，從20世紀(jì)初開(kāi)始，許多國(guó)家陸續(xù)通過(guò)房改，摒棄了住房商品化制度，推行一種以住房福利為主并與住房商品適當(dāng)結(jié)合的新制度。因?yàn)楦鲊?guó)推行的新制度大同小異，后來(lái)人們把這些新制度統(tǒng)稱(chēng)為現(xiàn)代住房制度。由于現(xiàn)代住房制度能夠有針對(duì)性地消除舊制度存在的弊端，因而推行現(xiàn)代住房制度的國(guó)家，都取得了顯著成效。

　　根據(jù)鄧小平同志1980年4月關(guān)于住房問(wèn)題的“談話(huà)”，我國(guó)于上世紀(jì)80年代也開(kāi)始了房改?，F(xiàn)在重新拜讀“談話(huà)”，可以清楚地認(rèn)識(shí)到，“談話(huà)”主要講的是在發(fā)展的基礎(chǔ)上健全現(xiàn)代住房制度。由于當(dāng)時(shí)我國(guó)正在摒棄實(shí)行多年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，推行商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加上長(zhǎng)期閉關(guān)鎖國(guó)造成對(duì)國(guó)外情況了解甚少，當(dāng)時(shí)就沒(méi)有人知道住房商品化道路是許多西方國(guó)家通過(guò)房改拋棄了的老路。

　　在這樣的大環(huán)境下，人們（包括我在內(nèi)）自然而然地把鄧小平同志的談活誤解為要在我國(guó)推行住房商品化道路，致使我國(guó)房改的進(jìn)程，主要按住房商品化的要求來(lái)安排。

　　在房改進(jìn)程中，我國(guó)曾多次派團(tuán)出國(guó)考察，逐步提高了對(duì)外國(guó)推行現(xiàn)代住房制度的認(rèn)識(shí)。因而1998年頒發(fā)的房改23號(hào)文決定，要在我國(guó)推行住房分類(lèi)供應(yīng)制度，即現(xiàn)代住房制度。制度的重點(diǎn)是對(duì)中低收入者和最低收入者做到有區(qū)別的保障房全覆蓋。這也是對(duì)鄧小平同志談話(huà)最為正確的理解。由于當(dāng)時(shí)住房商品化已有很深的影響，因而也把它作為指導(dǎo)思想寫(xiě)入了文件。

　　既然23號(hào)文這一具有法律效力的文件要求推行住房分類(lèi)供應(yīng)制度，其后的安排，就應(yīng)該以盡快建立健全新制度為主。令人痛惜的是，當(dāng)時(shí)走住房商品化道路的理念仍然占據(jù)上風(fēng)，其后幾年所采取的仍以住房商品化為主導(dǎo)的措施，而沒(méi)有認(rèn)真地按23號(hào)文辦事。

　　到2000年，全國(guó)各地把可以出售的公房出售完畢使之成為可以自由買(mǎi)賣(mài)的私房，完成了徹底推倒住房低租金制度的“任務(wù)”（注：公房低租金制度是一種現(xiàn)代住房制度，舊公房是一種保障房，當(dāng)時(shí)它對(duì)城鎮(zhèn)居民的覆蓋率為60%。先把它全都賣(mài)掉變成私房，然后再?gòu)念^開(kāi)始去建保障房，是我們?cè)诜扛闹邢鲁龅淖畲蠡枵校?/p>

　　而在2002年以前的4年里，前2年有的城市建沒(méi)了一兩百套保障房，完成了向上級(jí)報(bào)喜和向老百姓宣傳的任務(wù)就按兵不動(dòng)。后2年建設(shè)保障房數(shù)量多一些的城市，也不過(guò)占總建房量的1% 3%，直到2007年也僅為5%左右。

　　可見(jiàn)，當(dāng)時(shí)雖然已經(jīng)掛出了要按23號(hào)文推行現(xiàn)代住房制度的牌子，但實(shí)際情況卻是將原有的屬于保障性質(zhì)的公房“賣(mài)光了”，而每年新建的住房絕大多數(shù)又是商品房。也就是從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，經(jīng)過(guò)10 20年走回頭路的結(jié)果，到本世紀(jì)初我國(guó)基本上走回到了住房商品化占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的“老路”上。

　　既然西方國(guó)家在這條老路上曾經(jīng)不斷地涌現(xiàn)住房問(wèn)題，直至產(chǎn)生“住房災(zāi)難”。我國(guó)走回到了這條“老路”上，在2002年開(kāi)始發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生了許多突出問(wèn)題，也是理所當(dāng)然的事。

　　三、不盡如人意的主要原因是在“老路”上調(diào)控

　　我國(guó)十多年來(lái)發(fā)出的8個(gè)宏觀調(diào)控文件，沒(méi)有一個(gè)文件去揭示產(chǎn)生諸多突出問(wèn)題的根本原因是回到了住房商品化的“老路”上，也沒(méi)有一個(gè)文件提出只有摒棄“老路”才能根治諸多突出問(wèn)題的正確主張。

　　顯而易見(jiàn)，過(guò)去的十來(lái)年，我們是呆在“老路”上搞宏觀調(diào)控，因而只能對(duì)一些突出問(wèn)題采取“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的措施。

　　由于住房商品化制度是一個(gè)制造諸多住房問(wèn)題直至“住房災(zāi)難”的制度，在它占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位并繼續(xù)發(fā)揮作用的情況下，采取“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的措施就很難收到預(yù)想的效果。例如房?jī)r(jià)這個(gè)令人頭痛的問(wèn)題，硬是越醫(yī)越痛。因此，必須堅(jiān)決摒棄呆在“老路”上搞宏觀調(diào)控的局面。

　　四、走“老路”產(chǎn)生了許多較難醫(yī)治的“后遺癥”

　　這十幾年來(lái)，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模迅猛發(fā)展，為增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值作出了重要貢獻(xiàn)而“為人稱(chēng)道”。這樣大的建設(shè)規(guī)模，如果能實(shí)行保障房占絕大比重的政策，完全有可能較快地實(shí)現(xiàn)保障房的全覆蓋。

　　遺憾的是，這些年的實(shí)際是商品房占了絕大比重，不僅產(chǎn)生了許多突出問(wèn)題，使許多居民的住房難未得解決，而且產(chǎn)生了許多較難“醫(yī)治”的“后遺癥”。

　　例一，有些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到驚人的高度；例二，不僅建設(shè)了過(guò)多的商品房，而且與中低收入者住房需求無(wú)關(guān)的大套型商品房還占了過(guò)大的比重；例三，手里握有兩三套、五六套甚至更多套住房的居民越來(lái)越多。據(jù)今年媒體曝光，陜西省有個(gè)城市的局長(zhǎng)（處科級(jí)）貪污犯，竟擁有50套住房，可算是一個(gè)不光彩的旁證。

　　五、已經(jīng)到了不能再拖延下去的時(shí)候

　　恩格斯講的“住房災(zāi)難”，包含了因住房問(wèn)題引起的嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。最近幾年在一些地方同仁給我的來(lái)信中，經(jīng)常舉出一些因住房問(wèn)題而釀成人間悲劇的事例，看了令人痛心。

　　有位青年朋友來(lái)信反映，他們中低收入家庭青年的住房問(wèn)題特別突出，是現(xiàn)行住房制度受害的一代。固然不能以這些個(gè)例或反映來(lái)以偏概全，但大多數(shù)中低收入者買(mǎi)不起價(jià)格高昂的商品房則是人所共知的客觀事實(shí)。

　　我國(guó)城鎮(zhèn)有中低收入者4億多人，只要他們之中有一部分人、特別是青年人如因住房問(wèn)題長(zhǎng)期不得解決而終日愁眉苦臉甚至怨聲載道，就會(huì)成為一個(gè)人數(shù)眾多、嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

　　應(yīng)該清醒地看到，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，增加的困難、“后遺癥”特別是社會(huì)問(wèn)題將會(huì)越多，并潛伏著釀成“災(zāi)難”的可能性。特別是不少?lài)?guó)家已經(jīng)把住房作為政府要主抓的四大福利事業(yè)（即住房、醫(yī)療、教育、社會(huì)救濟(jì)四大福利事業(yè)），并已做到廣大中低收入者居民不再為住房問(wèn)題發(fā)愁，而我國(guó)建國(guó)60多年了，卻仍有數(shù)量巨大的居民在為住房問(wèn)題發(fā)愁。

　　因此，決不能再拖延下去，而必須下決心盡快走上23號(hào)文指出的“正路”。也可以叫做盡快建立起根治住房突出問(wèn)題、住有所居的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　六、為什么走上“正路”就能根治突出問(wèn)題

　　根據(jù)許多國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，只要實(shí)現(xiàn)23號(hào)文要求的保障房全覆蓋，就能走上根治住房突出問(wèn)題、住有所居的“正路”。具體要求是，對(duì)占居民總數(shù)15%的高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)占居民總數(shù)80%的中低收入者做到保障房全覆蓋，對(duì)占居民總數(shù)5%的最低收入者做到廉租屋全覆蓋。

　　我國(guó)走“正路”當(dāng)前的首要任務(wù)，就是要下大力氣迅即改變商品房占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的局面。我國(guó)的“十二五”規(guī)劃比此前加快了建設(shè)保障房的步伐，說(shuō)明對(duì)這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)加深了認(rèn)識(shí)。

　　但總的來(lái)說(shuō)，一是步子仍然過(guò)慢（到“十二五”末覆蓋率只能達(dá)到20%），二是沒(méi)有把商品房壓縮在一個(gè)小范圍內(nèi)，達(dá)不到根冶突出問(wèn)題的要求。

　　為此，建議我國(guó)政府立即做出明確規(guī)定，從2015年開(kāi)始，每年建設(shè)的住房總量中，保障房應(yīng)保持85%以上的比重（含購(gòu)買(mǎi)商品房轉(zhuǎn)做保障房）。而且要規(guī)定，供應(yīng)中低收入者的保障房都是共有產(chǎn)權(quán)房，全都納入保障房運(yùn)行機(jī)制，一套也不得流失（注：這一建議借鑒了新加坡堅(jiān)持了40多年來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)）。

　　施行這一重要措施，就能使保障房在住房領(lǐng)域中占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，它的直接效果是：1.保障房的房?jī)r(jià)由政府確定，并以中低收入者買(mǎi)得起為準(zhǔn)，不會(huì)再出現(xiàn)廣大群眾感到房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。2.政府把保障房?jī)r(jià)控制在微漲的幅度內(nèi)，不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。3.政府直接規(guī)定保障住房的套型，不會(huì)再出現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出的問(wèn)題。4.保障房的建設(shè)規(guī)摸主要由政府安排，不會(huì)再出現(xiàn)住房投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。5.保障房由政府分配，并規(guī)定每戶(hù)只能擁有1套保障房（這是最扎實(shí)和符合國(guó)情的限購(gòu)政策），不會(huì)再出現(xiàn)市場(chǎng)秩序混亂問(wèn)題。6.對(duì)于高收入者，這一措施只給他們留下一個(gè)占總房量不到15%的小市場(chǎng)，不可能再產(chǎn)生影響大局的作用。

　　此前搞宏觀調(diào)控，如果商品房小區(qū)能夠配建一定比重保障房，就會(huì)相當(dāng)滿(mǎn)意。此后則是，每個(gè)保障房小區(qū)，可以配建不得超過(guò)15%的商品房。由于高收入者早就擁有了自己的大套型住房直至多套豪宅，無(wú)須政府對(duì)其住房問(wèn)題以及房?jī)r(jià)漲跌去操心。

　　不少?lài)?guó)家則對(duì)高收入者的商品房實(shí)行高房?jī)r(jià)和高稅收政策（特別是房產(chǎn)稅），以抑制他們中間有些人的住房投資和投機(jī)沖動(dòng)。這也是不少?lài)?guó)家高收入者住房的房?jī)r(jià)反而不會(huì)猛漲猛跌的原因。

　　以上針對(duì)各個(gè)突出問(wèn)題進(jìn)行逐條分析，是為了講清楚：只要走上了23號(hào)文指出的“正路”，就一定能建立起根治各種突出問(wèn)題、住有所居的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　七、走“正路”須盡快實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)和一項(xiàng)保證

　　目標(biāo)一：下大力氣擴(kuò)大保障房的建設(shè)規(guī)模，爭(zhēng)取用不太長(zhǎng)的時(shí)間讓要買(mǎi)房的中低收入者都有相應(yīng)的保障房可買(mǎi)，最低收入者都能住進(jìn)廉租屋。

　　目標(biāo)二：千方百計(jì)地降低中低收入者保障房的售價(jià)，例如免收土地出讓金、減收稅費(fèi)和低息貸款等，并按套型分成由低到高的若干檔次，加上不斷提高中低收入者的收入，保證要買(mǎi)房的中低收入者都買(mǎi)得起相應(yīng)檔次的保漳房。

　　以上兩條合起來(lái)，就是不折不扣地實(shí)現(xiàn)住有所居的大目標(biāo)。在規(guī)范資金保證上，政府投入建設(shè)中低收入者保障房的資金可以回收并略有盈余，可以大幅度地減少政府的負(fù)擔(dān)，但需注入一大筆啟動(dòng)資金。

　　醫(yī)冶后遺癥所需資金，例如回購(gòu)商品房用作保障房的差價(jià)就需要政府投入（注：走上正路后，商品房的價(jià)格會(huì)回落，回購(gòu)商品房的舉措宜稍緩）。廉租屋所需各種資金則全由政府負(fù)擔(dān)。以上資金是實(shí)行中央政府負(fù)擔(dān)（英美等國(guó)的辦法）或者中央和地方政府共同負(fù)擔(dān)的辦法，必須用具有法律效力的文件做出明確規(guī)定，每年列入政府財(cái)政預(yù)算專(zhuān)款下?lián)堋?/p>

　　八、走“正路”要善于“排除萬(wàn)難”

　　走“正路”，不僅要下大決心，還要敢于和善于克服各種困難，包括統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，治理好走住房商品化道路造成的許多“后遺癥”，為廣大房地產(chǎn)企業(yè)安排好“出路”，處理好許多方面的利益關(guān)系等。

　　有些重大問(wèn)題，例如冶理土地財(cái)政、住房建設(shè)減免稅費(fèi)和低息貸款等，只有國(guó)務(wù)院下決心并做出穩(wěn)妥可行的決定才能解決問(wèn)題。而且，切勿再犯國(guó)務(wù)院文件“出不了中南?！钡睦厦?。

　　我上個(gè)月專(zhuān)門(mén)著文介紹了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，主要想說(shuō)明：新加坡當(dāng)年是在國(guó)家窮、居民窮、住房緊缺的條件下，因?yàn)闆Q心大和方法對(duì)，特別是堅(jiān)持實(shí)行每年建房總量中保障房占85%的重要措施，以及對(duì)中低收入者保障房的政府投入可以如數(shù)回收并略有盈余的“高明”辦法，用了不太長(zhǎng)的時(shí)間，就完成了上面的兩項(xiàng)目標(biāo)。

　　雖然我國(guó)走了一段回頭路增加了許多新困難，但總的來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)在的條件仍然比新加坡當(dāng)年的條伴好多了。我們有前些年建設(shè)保障房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有“十二五”加快建設(shè)保障房步伐打下的初步基礎(chǔ)。只要我們?cè)邳h中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)識(shí)統(tǒng)一，決心堅(jiān)定，措施得當(dāng)，貫徹有力，肯定能用不太長(zhǎng)的時(shí)間，完成23號(hào)文提出的要求，不折不扣地實(shí)現(xiàn)住有所居的大目標(biāo)，辦好使廣大中低收入者都能安居樂(lè)業(yè)的偉大德政。

　　包宗華