深圳將首先在12個(gè)社區(qū)及一個(gè)街道試點(diǎn)，根據(jù)建筑實(shí)際持有人的不同情況，分類(lèi)給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)收、拆除或臨時(shí)使用等不同處理辦法。 何俊 攝

    ●南方日?qǐng)?bào)記者 吳永奎

    “不辦證，也不會(huì)影響什么，再說(shuō)還要交這么一筆罰款”；“年限是個(gè)問(wèn)題，祖祖輩輩傳下來(lái)的地，70年后就不知道是不是你的了”；“隔著一條河，租金都大不一樣，更不要說(shuō)地價(jià)，那基準(zhǔn)地價(jià)到底參考誰(shuí)，市內(nèi)還是關(guān)外，寶安還是龍崗，也沒(méi)個(gè)細(xì)致的說(shuō)法”……

    日前，南方日?qǐng)?bào)記者走訪(fǎng)龍華新區(qū)清湖與茜坑社區(qū)，聽(tīng)取原村民對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的種種聲音，不少受訪(fǎng)者對(duì)記者說(shuō)出了上述看法。

    今年4月起，深圳開(kāi)始落實(shí)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（試點(diǎn)實(shí)施辦法）（下稱(chēng)《實(shí)施辦法》）。所謂歷史遺留違法建筑，即深圳官方對(duì)村集體內(nèi)部成員在所控制的土地上自行興建的各類(lèi)用于出售或出租的房屋的專(zhuān)稱(chēng)，其中就包含大量住宅，也就是俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些住宅沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不予備案，因而不能合法流通，亦無(wú)法融資、抵押、貸款。

    根據(jù)《實(shí)施辦法》，深圳將在首批12個(gè)社區(qū)及一個(gè)街道率先試點(diǎn)，根據(jù)建筑實(shí)際持有人的不同情況，分類(lèi)給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)收、拆除或臨時(shí)使用等不同處理辦法。其中，住宅類(lèi)違法建筑將“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”，即部分屬于原村民的住房將確權(quán)后給予正式的入市資格。

    龍華新區(qū)清湖與茜坑幸運(yùn)地入選本次納入首批試點(diǎn)社區(qū)之列。一南一北正好位于龍華新區(qū)管委會(huì)中心區(qū)兩翼的這兩座社區(qū)，參差交錯(cuò)的工業(yè)廠(chǎng)房和大批村民自建私房，構(gòu)成了社區(qū)的基本輪廓。和深圳原特區(qū)外諸多工業(yè)村一樣，企業(yè)、工廠(chǎng)和數(shù)萬(wàn)名外來(lái)務(wù)工者支撐著二者的發(fā)展，富士康的部分廠(chǎng)區(qū)與宿舍即布局于清湖社區(qū)。

    上周三，茜坑社區(qū)剛剛開(kāi)過(guò)村民代表動(dòng)員大會(huì)，而清湖社區(qū)則因?yàn)榱ψァ叭馈保瑒?dòng)員會(huì)因此延遲但記者在兩座試點(diǎn)社區(qū)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，早已從媒體報(bào)道中獲悉《實(shí)施辦法》梗概的原村民，對(duì)于最新的優(yōu)惠政策卻并不太“感冒”，主要焦點(diǎn)集中于：對(duì)于房屋“轉(zhuǎn)正”后的年限顧慮；繳納罰款數(shù)額較大，期望政府能進(jìn)一步“高抬貴手”；實(shí)施細(xì)節(jié)仍有待細(xì)化和明確，操作性不夠；也有原村民對(duì)記者直言，《實(shí)施辦法》未能充分考慮到原村民的實(shí)際情況，政策雖較之于以前有所讓步但仍欠缺吸引力。

    1

    罰款之憂(yōu)

    一棟樓罰款多達(dá)20萬(wàn)元，數(shù)額大影響申報(bào)積極性

    在清湖與茜坑，作為原居民的社區(qū)工作站工作人員與記者談?wù)撟疃嗟?，是罰款。

    根據(jù)《實(shí)施辦法》，原村民所建符合“一戶(hù)一棟”原則的違法建筑，總建筑面積在480平方米以上需要繳納不同標(biāo)準(zhǔn)的罰款；違反“一戶(hù)一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按建筑面積每平方米處以100元罰款，多棟的第二棟按建筑面積每平方米處以200元罰款。

    清湖社區(qū)工作站資深工作人員阿軍告訴記者，清湖原村民的私房也就兩三百棟，基本都是一戶(hù)一棟，普遍都是七八層高，補(bǔ)差價(jià)至少也得4層樓，初步一估算每家都要掏個(gè)十萬(wàn)八萬(wàn)的，一年收租也就這點(diǎn)錢(qián)，現(xiàn)在一下子都掏出去了，許多村民不愿意。阿軍直言，此前，大寶安時(shí)代搞“兩規(guī)”，村民的私房超建部分只要補(bǔ)10塊錢(qián)（每平方米）的差價(jià)，大家都沒(méi)有去補(bǔ)，而如今罰款翻了幾番，但拿到手的綠本和“兩規(guī)”時(shí)代并無(wú)不同，依然不能抵押貸款。

    阿軍說(shuō)，清湖還未開(kāi)動(dòng)員大會(huì)，《實(shí)施方法》工作站的人自己都還不夠清楚，但是之前媒體已經(jīng)鋪天蓋地地報(bào)道過(guò)一陣子，他在村里發(fā)現(xiàn)，村民們對(duì)報(bào)道反應(yīng)很平淡?！安还芗t本還是綠本，拿證對(duì)居民沒(méi)啥吸引力?！卑④娬f(shuō)，除了罰款數(shù)額的顧慮，還有個(gè)原因在于，原村民中做生意的鳳毛麟角，大多是在打工，沒(méi)有抵押貸款的強(qiáng)烈需求，更何況，這么多年來(lái)不管是紅本還是綠本，有證還是無(wú)證，似乎并未影響到居民的生活，而之前，即便沒(méi)有紅本，只要村委給個(gè)證明，村民也一樣可以辦理抵押。

    記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，清湖原村民不愿意私房“轉(zhuǎn)正”，這一點(diǎn)連茜坑村民們都知道，但說(shuō)法卻有所不同。茜坑工作站工作人員張哥告訴記者，清湖村民的私房幾乎沒(méi)有低于10層的，大部分15層高，每層在180平方米左右。以每層180平方米計(jì)算，15層樓多達(dá)2700平方米，按照800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款計(jì)算，這部分的罰款就在20萬(wàn)元上下，這還是一戶(hù)一棟的罰款部分。而記者在清湖社區(qū)清湖老村走訪(fǎng)也發(fā)現(xiàn)，這里的農(nóng)民私房擠擠挨挨，最低的都有12層。

    阿軍說(shuō)，清湖作為試點(diǎn)讓他覺(jué)得很突然，其實(shí)政府官員來(lái)社區(qū)走訪(fǎng)了解的時(shí)候，社區(qū)并不樂(lè)意出頭，“個(gè)人覺(jué)得，民治和大浪的部分社區(qū)，比如弓村、大浪商業(yè)區(qū)等，發(fā)展比較快的，或者村委統(tǒng)建樓比較多的，更樂(lè)意試點(diǎn)”。他說(shuō)，雖然并未正式下村子去摸底，但他和工作站的同事們通過(guò)氣，許多人沒(méi)有主動(dòng)申報(bào)的熱情。

    2

    年限顧慮

    宅基地上私房轉(zhuǎn)商品房可否放寬“年限”？

    在西坑社區(qū)工作站，圍繞私房申報(bào)轉(zhuǎn)正的問(wèn)題，與記者攀談的老張和華姐觀(guān)點(diǎn)則截然不同。作為一名老黨員和村干部，老張直言，自己肯定會(huì)主動(dòng)帶頭申報(bào)，因?yàn)樽约好乱簿鸵粭潣?，還不到480平方米，“房子合法了當(dāng)然更好”。

    華姐的家里也只有一棟四層小樓，但她明確表示，不會(huì)考慮申報(bào)轉(zhuǎn)正。華姐糾結(jié)的不是罰款的問(wèn)題，而是房子轉(zhuǎn)為商品房后的年限問(wèn)題。此前，媒體對(duì)于商品房產(chǎn)權(quán)年限70年滿(mǎn)后歸屬的熱炒，至今影響著人們的判斷，而原村民也不能例外。華姐擔(dān)心的是，如果拿到了紅本，70年后，這房子還是不是自己的？

    華姐的擔(dān)憂(yōu)在清湖與茜坑的原住民中很有代表性。30多歲的阿進(jìn)也這么說(shuō)，我們的私房是建在祖祖輩輩傳給我們的宅基地上，轉(zhuǎn)為商品房后，就變成了70年產(chǎn)權(quán)，子孫后代又要去艱苦奮斗，這顯然是賠本的生意！

    老張與華姐爭(zhēng)辯，產(chǎn)權(quán)年限70年并不意味著之后房子就會(huì)易手，但華姐的回應(yīng)立即讓老張語(yǔ)塞：我不去申報(bào)，這房子土地永遠(yuǎn)是我的，我申報(bào)了，它可能是也可能就不是我的了，政策一變誰(shuí)說(shuō)得準(zhǔn)呢？你愿意去擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

    清湖社區(qū)的阿軍直言，原村民的私房是建在宅基地上，這與普通商品房不同，因此，如果年限問(wèn)題不給個(gè)合適的說(shuō)法，會(huì)給原村民申報(bào)的積極性帶來(lái)很大影響。

    除了產(chǎn)權(quán)年限的顧慮，阿軍還提到了一個(gè)問(wèn)題，那就是房產(chǎn)分割。阿軍說(shuō)，他們這一代人基本都是好幾個(gè)兄弟姐妹，大家集資建起一棟樓，如果辦理了紅本，一棟樓也就一個(gè)證，兄弟幾個(gè)該怎么分呢？“如果能夠像商品房一樣，一套間或者一個(gè)樓層去辦理一個(gè)證也好分配啊”。

    3

    地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之惑

    缺乏明細(xì)，最好是因地制宜

    實(shí)施方法還不夠細(xì)致，操作性不足，也將影響試點(diǎn)效果，這是茜坑社區(qū)工作站老員工冬哥的看法。

    冬哥介紹，茜坑社區(qū)原村民的自建房不過(guò)900多棟，而外地人建起的樓房多達(dá)1700余棟，整個(gè)社區(qū)本地人口2000多人，外來(lái)人口多達(dá)五六萬(wàn)人，社區(qū)名下9個(gè)小型股份公司僅有一兩個(gè)蓋有小產(chǎn)權(quán)房。

    根據(jù)實(shí)施方案，原村民辦理紅本與綠本均涉及補(bǔ)繳地價(jià)，違反“一戶(hù)一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)；原村民符合“一戶(hù)一棟”原則的住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑在480平方米以?xún)?nèi)的部分，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳地價(jià)。

    但地價(jià)如何界定，方案并未細(xì)說(shuō)，而這正是原村民們比較在乎的地方。

    “竹村和清湖也就一條河之隔，但房租大不一樣，竹村一個(gè)單間就300元，清湖要600元，你說(shuō)這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)該參考誰(shuí)啦？”冬哥說(shuō)，即便是在茜坑，不同地點(diǎn)的地價(jià)房?jī)r(jià)都不一樣，補(bǔ)繳地價(jià)該參照什么標(biāo)準(zhǔn)一定說(shuō)清楚，最好是能夠因地制宜。

    上周三，茜坑剛剛開(kāi)完動(dòng)員會(huì)，社區(qū)下屬9個(gè)小型股份公司的干部代表都參與了會(huì)議，人手一個(gè)提袋，內(nèi)裝有實(shí)施方案的簡(jiǎn)要解讀，但冬哥坦言，工作站的干部幾個(gè)星期前就已經(jīng)上去學(xué)習(xí)培訓(xùn)過(guò)，違建合法化當(dāng)然好，但罰款、補(bǔ)交地價(jià)、年限問(wèn)題等等，連干部們自己都還不太認(rèn)同，村民這一塊的情況估計(jì)也不樂(lè)觀(guān)。