【編者按】2024年，中央通過優(yōu)化稅費政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國樓市的風向標，其市場表現(xiàn)尤為引人注目。
數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房全年錄得量同比增長近六成，重新站上六萬套關口，創(chuàng)下近四年的最高值；同時，新房市場也在第四季度實現(xiàn)交易量大幅攀升，全年成交約3.8萬套，創(chuàng)下近三年新高。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，2024年從年頭至年尾，深圳房地產(chǎn)政策一直保持著持續(xù)寬松的態(tài)勢，延續(xù)了2023年四季度以來的調(diào)控方向，符合業(yè)內(nèi)對于2024年的展望。而2024年度出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策的力度又高于預期，特別是9月底提出的“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，使得四季度商品房交易量迅速沖上年度高位，帶來翹尾行情。
全年二手房錄得量重新站上6萬套關口
深圳樂有家經(jīng)紀人蔡鑫濤用“欲揚先抑”來形容2024年的深圳樓市。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2024年全年，深圳二手房錄得(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù))66880套，對比2023年的42574套大幅增長57.1%，為近4年的最高值。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)而言，2024年深圳二手住宅網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，也是近4年的最高點，遠超2021年。
蔡鑫濤指出，深圳“9·29”樓市新政疊加國慶假期效應，使得2024年10月的二手房成交量直接翻倍，并在后續(xù)月份持續(xù)攀升。這一變化給市場注入了一劑強心針，成交價也隨之顯著回穩(wěn)。
從數(shù)據(jù)上來看，2024年前9個月，深圳二手房月均錄得量為4525套，至第四季度，月均錄得量近乎翻倍至8718套。其中，2024年12月，深圳全市二手房錄得9115套，環(huán)比增長3.9%，同比增長108.3%，創(chuàng)近47個月以來新高。
蔡鑫濤指出，“深圳市場對政策反應極為敏感。新政出臺后，市場預期迅速轉(zhuǎn)變，二手房成交量價齊升。盡管從一整年的維度來看，整體仍是以價換量的格局，但年底與年初相比，成交價格正逐步修復?！?/p>
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年7月，深圳二手成交均價一度跌破“6字頭”，但10月價格上漲7%回到“6字頭”，四季度穩(wěn)定在6.3萬元/平方米左右。
蔡鑫濤所在的福田區(qū)是深圳的中心城區(qū)，其提到，“我們片區(qū)相對成熟，主要以二手房市場為主。新政出臺前，該片區(qū)成交周期較長，買賣雙方處于博弈狀態(tài)。新政出臺后，市場預期改善，對于優(yōu)質(zhì)房源，成交周期明顯縮短，價格也有所回穩(wěn)。而對于一些老舊、格局不佳的房源，雖然價格并未出現(xiàn)上漲，但新政也帶來了一定的出售窗口期。”
新房住宅成交同比增兩成，為近3年最高點
2024年深圳新房市場雖然經(jīng)歷了低谷，但在新政作用下，全年預售新房成交穩(wěn)健上漲，達到43779套。其中住宅成交量尤為突出，共計成交37972套，同比增長20.1%，創(chuàng)下近3年新高。
根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，去年新房成交高峰主要集中于第四季度，占比接近全年總量的一半，其中2024年11月份成交量為近46個月以來最高值。
深圳中原地產(chǎn)一經(jīng)紀人表示，2024年深圳先后出臺了10余次政策，調(diào)控力度是近年來之最?！懊恳淮握呗涞兀瑢κ袌龆加幸欢ɡ?。2月、5月、9月深圳都出臺了樓市松綁政策，新房項目帶看量有明顯的起色?！?/p>
其中，2024年9月份出臺的政策被認為對市場的作用最為顯著。
上述經(jīng)紀人提到，2024年全年，深圳新房共誕生了6個日光盤，其中海德園于2024年7月開盤，其余5個新房項目均是“9·29”樓市新政后出現(xiàn)的“日光盤”。
公開信息顯示，2024年9月29日晚間，深圳市官宣系列樓市新政，自10月1日起，明確優(yōu)化分區(qū)住房限購政策，取消商品住房和商務公寓轉(zhuǎn)讓限制，優(yōu)化價格備案流程，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房增值稅征免年限，優(yōu)化個人住房貸款政策。政策調(diào)整后，深圳明確取消非核心區(qū)限購措施，核心區(qū)只保留1年社保或個稅，購房門檻大大降低；增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
得益于新政實施，2024年下半年新房成交量增長明顯，庫存壓力也得到一定程度緩解。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至2024年12月末，深圳新房住宅存量為398.9萬平方米，去化時間約為12.28個月，年末新房住宅存量及去化時間均為近3年來最低。
有開發(fā)商營銷人員表示，新政后市場活躍度提升，但年末開發(fā)商沖業(yè)績以及回籠資金需求下，深圳關外的新房項目均保持了一定的折扣力度。
改善型需求占比提升明顯
從購房需求來看，無論是二手房還是新房，改善型住房需求占比均提升明顯。
這背后也得益于政策的落地。2024年11月，深圳全面取消普通住房標準再為市場添上一把火，與之掛鉤的住房交易稅負迎來大幅降低。
蔡鑫濤提到，以往豪宅面臨的高額增值稅在新政后得到了減免，實實在在地降低了買家的現(xiàn)金成本，因此，改善型住房的交易活躍度明顯提升。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，二手房市場成交面積大于90平方米的房源占比較11月大幅提升6.3個百分點。
從新房市場而言，改善戶型也占據(jù)市場主導。機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，隨著“7090政策”的取消，未來改善戶型占比有望持續(xù)上升。2024年，深圳90-144平方米面積段成交占比55.9%，穩(wěn)居各戶型需求第一。
蔡鑫濤在接受采訪時提及，其個人業(yè)績在2024年前9個月主要聚焦于剛需置業(yè)客戶，因為價格下行對剛需客戶來說是一個較好的入手時機。新政出臺后，其連續(xù)成交了兩套3000多萬元的新房，顯示出改善型客戶對市場政策的敏感程度以及對市場的認可。
值得一提的是，2024年的深圳樓市還出現(xiàn)了一個積極的信號，即二手房重新開始占據(jù)主導地位。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年-2022年，深圳樓市交易量以新房為主，占比在六成左右；2023年，一二手成交占比五五分，二手略微高2個百分點。到了2024年，二手樓市終于重回市場主導地位，一手住宅網(wǎng)簽占41%，二手住宅網(wǎng)簽占59%。一二手成交占比接近4：6。
蔡鑫濤認為，這一變化表明，買家和賣家對市場的預期已經(jīng)調(diào)整到更為合理的狀態(tài)，買家愿意入手，而賣家也接受了當前的市場價格。這是一個重要的轉(zhuǎn)折點，意味著市場正在向更為穩(wěn)健的方向發(fā)展。
展望2025年，何倩茹認為，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將保持寬松態(tài)勢，在經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)步向好的情況下，房地產(chǎn)市場還將有零星的優(yōu)化政策出臺，但力度將不及2024年。其預計，2025年各能級城市房地產(chǎn)市場分化仍存，但一線城市及強二線城市的交易量有望率先企穩(wěn)。因此預計深圳2025年商品住宅的成交量大概率會與2024年的情況相近，價格則保持穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。