近來，特朗普政府推出了一系列旨在降低住房成本的“組合拳”，包括下令房利美和房地美購買2000億美元的抵押貸款債券，特朗普還簽署行政令限制大型機(jī)構(gòu)投資者購買獨(dú)棟住宅。同時特朗普持續(xù)向美聯(lián)儲施壓，要求降低利率。
當(dāng)?shù)貢r間27日，美國聯(lián)邦住房金融局 （FHFA）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，2025年11月全美房價環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.9%。
全美各地區(qū)房價漲幅差異顯著，從美國大西洋中部地區(qū)的持平到東南部中部地區(qū)的1.1%不等。FHFA表示，過去一年，太平洋沿岸地區(qū)的房價下跌了0.4%，而東北中部地區(qū)的年漲幅最高，達(dá)到5.1%。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里梅爾（Jake Krimmel）認(rèn)為，特朗普政府的那些舉措不太可能為美國住房市場帶來持久的緩解，因?yàn)檫@些舉措只是“短期”措施，而非解決困擾該市場的深層結(jié)構(gòu)性問題的長期方案。
“我希望看到更多著眼于長期的供給側(cè)解決方案，而不僅僅是刺激需求的措施?！笨死锩窢柦忉尩?，如果美國建筑業(yè)沒有大幅增長，住房可負(fù)擔(dān)性問題仍將持續(xù)存在。
美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者解釋道：“目前美國的房產(chǎn)庫存量是4個月的銷售量，低于6個月的平衡點(diǎn)。當(dāng)前庫存比疫情前的2019年低20%。美國400萬套住房短缺的狀況依然沒有改變。美國房產(chǎn)市場的長期格局依然是供不應(yīng)求，這是房價將繼續(xù)上漲的根本原因?！?/p>
高利率的鍋？
盡管美國借貸成本已從2023年的峰值回落，但利率環(huán)境依然充滿挑戰(zhàn)。房地美最新主要抵押貸款市場調(diào)查顯示，目前其30年期固定抵押貸款的平均利率為6.09%。
陳躍武對記者表示，2026年1月8日，特朗普宣布房利美和房地美將購買2000億美元的房貸，房貸利率當(dāng)天大幅下降22個基點(diǎn)，達(dá)到3年來的最低點(diǎn)。目前房貸利率已經(jīng)從2年前的8.0%降下來。
房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈特（Sam Khater）表示：“隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，30年期固定抵押貸款的平均利率比去年下降了近一個百分點(diǎn)，越來越多的購房者正在進(jìn)入市場?！?/p>
然而，經(jīng)通脹調(diào)整后，美國房價相對于收入水平仍然很高。標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司分析師戈德克（Nicholas Godec）表示：“從2024年6月到2025年6月，消費(fèi)者價格指數(shù)上漲了2.7%，遠(yuǎn)超全國房價1.9%的漲幅?！?/p>
他表示，高利率不僅持續(xù)削弱購房需求，也加劇了市場對住房可負(fù)擔(dān)性的擔(dān)憂。
在加利福尼亞州一家數(shù)據(jù)公司工作的孫女士最近在持續(xù)看房。她對記者表示，考慮到通脹因素，近一年來普通人購買力下降，但是熱門區(qū)域的房子還是在漲價，“目前美國經(jīng)濟(jì)分化明顯，K型經(jīng)濟(jì)下10%的人貢獻(xiàn)了大部分的消費(fèi)，買房這種大筆消費(fèi)對于沒有什么儲蓄傳統(tǒng)的普通美國人來說利率影響非常大。”
如前所述，特朗普政府近期采取措施限制機(jī)構(gòu)投資者購買獨(dú)棟住宅，并暗示將購買新的抵押貸款支持證券，降低抵押貸款利率。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，如果目前抵押貸款利率降至5.5%，可能會對市場產(chǎn)生顯著影響。
“如果利率下降，肯定會促使一些首次購房者進(jìn)入市場?！笨死锩窢柋硎?，較低的借貸成本將緩解“鎖定效應(yīng)”，鼓勵持有高利率抵押貸款的房主出售房產(chǎn)，從而釋放房源。然而，好處也伴隨著風(fēng)險，即更低的融資成本可能會重新推高房價，削弱在住房可負(fù)擔(dān)性方面取得的成果。
陳躍武則分析稱，去年9月，美聯(lián)儲重新開啟了因特朗普關(guān)稅戰(zhàn)所影響、中斷了半年多的降息周期，在2025年連續(xù)降息3次，目前“市場預(yù)期美聯(lián)儲在2026年將繼續(xù)降息0.5至0.75個百分點(diǎn)。”
他個人認(rèn)為：“新上任的美聯(lián)儲主席將滿足特朗普的要求降息。隨著美聯(lián)儲的大幅降息，房貸利率將隨之大幅下降。”
“美聯(lián)儲已于2025年12月1日正式結(jié)束其量化緊縮（QT）計劃，在自 2022年6月以來將資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)?？s減約2.4萬億美元后，停止了資產(chǎn)負(fù)債表的縮減?！彼麑τ浾呓忉尩?，“為滿足特朗普大幅降息的要求，美聯(lián)儲很可能會大規(guī)模重啟量化寬松（QE）。從2020至2022年，美聯(lián)儲在上一輪QE中大量購買了房貸，使得房貸利率降到極低水平。如果美聯(lián)儲重啟量化寬松，很可能使得房貸利率進(jìn)一步大幅下降?！?/p>
“我們預(yù)測2026年美國房貸利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下?！彼硎?，“隨著房貸利率大幅下降，預(yù)測房價上漲將再次加速，2026年房價漲幅在2%至5%?！?/p>
他對記者表示，由美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會提供信息的Realtor.com預(yù)測2026年美國房價漲幅為2.2%；美國最大的房地產(chǎn)平臺之一Zillow的預(yù)測為2.1%；Redfin為1.0%；房利美為1.3%。
美國住房市場碎片化
克里梅爾還表示，美國住房市場的碎片化是另一個重大挑戰(zhàn)。
“住房市場并非全國性市場?！彼忉尩?，不同地區(qū)的住房可負(fù)擔(dān)性和供需動態(tài)存在巨大差異。
例如，美國東北部和中西部地區(qū)面臨庫存緊張和建筑受限的問題，而南部和西部地區(qū)盡管建筑活動更為活躍，卻仍然面臨著住房可負(fù)擔(dān)性的壓力。
陳躍武也解釋道，美國各城市房價漲幅不同，以標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)來看，去年10月美國全國房價同比增幅最高的3個城市是芝加哥（5.8%）、紐約（5.0%）和克利夫蘭（4.1%）。
同時也有大量城市出現(xiàn)了負(fù)增長，其中房價下跌較高的三個城市是鳳凰城（-1.5%）、達(dá)拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。
他對記者解釋道，美國住房市場的地域格局有明顯不同。最近2年里，美國東北部與中西部主要城市的房價增長表現(xiàn)最佳，主要原因是在疫情期間，這些地區(qū)房價增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，現(xiàn)在在補(bǔ)漲。
“而美國南部的坦帕、達(dá)拉斯、奧斯汀、鳳凰城和西部的加州及西雅圖等城市，目前房價已經(jīng)陷入停滯或負(fù)增長，主要原因是在疫情期間，這些城市房價增長幅度遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整?！彼硎?，他個人贊同在普華永道（PWC）2026年北美房地產(chǎn)市場排行榜中被評為第一名的達(dá)拉斯，可以成為2026年房產(chǎn)投資的一個熱點(diǎn)。
他解釋道，達(dá)拉斯是美國第二大金融中心，2026年建成得克薩斯州股票交易中心 （TXSE），7年中有100家公司總部遷入。達(dá)拉斯北部是全美人口增長最快地區(qū)，且5個全美人口增長最快的城市中有3個在達(dá)拉斯北部。
孫女士則對記者表示，得克薩斯州近期有“總部經(jīng)濟(jì)”效益，不過考慮到該州稅高，政策不確定性也強(qiáng)，買房時還要具體分析。
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