本報記者王麗新
在老北京人的記憶坐標上，北三環(huán)與中軸線的交匯處，曾屹立著一座開業(yè)于上世紀九十年代初的百貨商場地標——安貞華聯(lián)商廈。它歷經(jīng)風雨三十載，收納半城煙火，封存一代記憶。如今，一場精準的“建筑外科手術(shù)”，讓這座滿載城市發(fā)展記憶的老建筑，于原址之上，重啟一段資產(chǎn)估值新敘事。
2025年底，遠洋集團旗下城市更新項目遠洋安貞廣場（即安貞華聯(lián)商廈）正式揭牌。該項目現(xiàn)已融合企業(yè)總部辦公和復(fù)合商業(yè)功能，變身主打綠色健康的“綠氧”綜合體。據(jù)遠洋集團方面透露，在定向接洽超50家企業(yè)后，最終于2023年底與廣成健康集團達成十年整租協(xié)議，為公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。這一結(jié)果，也讓該項目成為觀察房企如何參與城市更新的重要樣本。
選擇深入城市更新賽道，遠洋集團有著更為深遠的思考。但想在這一領(lǐng)域走得穩(wěn)走得遠，前提是跑通“投資—改造—運營—退出”的不動產(chǎn)運營模式，激活城市核心區(qū)存量資產(chǎn)可持續(xù)價值。眼下，遠洋集團正在試圖打開這一新業(yè)務(wù)空間，重塑資產(chǎn)估值邏輯。
解好存量資產(chǎn)盤活難題
城市更新，關(guān)乎城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴大內(nèi)需的重要抓手，產(chǎn)業(yè)鏈上下游均大有可為。但當前擺在參與企業(yè)面前的現(xiàn)實問題是，城市更新究竟能否形成一套可持續(xù)的資產(chǎn)邏輯？
從安貞項目的實踐來看，遠洋集團給出的答案不在于“改什么”，而在于“怎么做”，更在于“如何運營”？城市更新是一個多維度、跨領(lǐng)域的長鏈條系統(tǒng)工程，如何解決資金來源？怎樣盤活存量資源？建立什么樣的可持續(xù)運營模式？答好這三道題，將推動房企在城市更新賽道走深走實。
從《證券日報》記者走進遠洋安貞廣場現(xiàn)場調(diào)研的情況來看，安貞華聯(lián)商廈的變形記，從產(chǎn)業(yè)定位、空間改造到運營模式，為城市更新實踐交出了一份獨具特色的“安貞答卷”。
面對上世紀90年代老百貨商場“封閉、采光差、動線亂”的通病，遠洋集團在安貞項目中選擇了難度更高、投入成本更大的路徑——在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，對建筑核心區(qū)域進行“動刀式”改造。比如，拔除原建筑核心區(qū)域的8根關(guān)鍵結(jié)構(gòu)柱，在2層-4層中庭間增設(shè)兩座連橋，重構(gòu)采光網(wǎng)絡(luò)。
這一選擇并不輕松，其背后的邏輯是為該項目長期運營、提升回報率先行鋪路。在項目改造期間，遠洋集團就結(jié)合周邊醫(yī)療、大健康等產(chǎn)業(yè)，鎖定滿足企業(yè)總部型辦公需求，在運營端率先實現(xiàn)確定性，為提升資產(chǎn)價值提供了現(xiàn)實支撐。用遠洋集團副總裁兼商業(yè)公司、不動產(chǎn)公司董事長馬天一的話來說，在當前的行業(yè)周期下，城市更新不能只用短期的經(jīng)濟回報去衡量。在算“經(jīng)濟賬”與做“好產(chǎn)品”之間，遠洋集團選擇了投入高成本改造，以此確保存量資產(chǎn)的長期價值。
更為重要的是，在遠洋安貞廣場項目運作模式上，遠洋集團走出了不一樣的路徑。據(jù)遠洋集團管理層透露，該項目并未依賴自有資金投入，而是依托市場化募集的股權(quán)基金作為主要股東，結(jié)合項目層面的并購貸與改造貸，形成了多元化資金組合。
從實操層面來看，該項目由遠洋資本管理的城市更新基金主導(dǎo)投資，解決“錢”的問題；遠洋致信主導(dǎo)工程改造，解決“技”的問題；遠洋不動產(chǎn)主導(dǎo)租賃運營，解決“管”的問題。這種“基金+改造+運營”的內(nèi)生閉環(huán)，化解了傳統(tǒng)城市更新的資金痛點和協(xié)同問題。
“這類項目高度依賴集團層面的統(tǒng)籌與協(xié)同，需要管理層‘躬身入局’，用好工具箱里不同的工具。”遠洋集團管理層表示，“如果你手里只有一把錘子，你看滿世界都是釘子。但遠洋（集團）做城市更新，內(nèi)部沒有固定合作模式，針對不同的項目疑難雜癥，我們有不同的解法?！?/p>
在業(yè)內(nèi)看來，遠洋安貞廣場的實踐，既為遠洋集團在京滬兩地做大城市更新生意構(gòu)建新模式“打樣”，也為市場提供了新的想象空間。眼下，隨著公募REITs等制度的推進，具備清晰產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定現(xiàn)金流和規(guī)范運營能力的城市更新項目，正被視為潛在的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)類型之一。遠洋集團若能盡快跑通該模式，將為其在房地產(chǎn)下半場增厚估值布下“先手棋”，乃至擘畫新業(yè)績增長曲線。
確立“雙線并行”戰(zhàn)略
2025年至今，從中央到地方，“高質(zhì)量開展城市更新”已成政策高頻詞。切入城市更新賽道，無疑是房企尋找未來業(yè)績增長點的關(guān)鍵路徑。
數(shù)據(jù)顯示，“十五五”期間，一線城市30年以上樓齡的商辦物業(yè)將突破2億平方米，存量激活已成為重要課題。
“房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模開發(fā)和高容積率開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束了，從發(fā)展增量到優(yōu)化存量，這是行業(yè)大趨勢?！边h洋集團管理層表示，城市更新需求越來越大，但也存在一定門檻，需要企業(yè)具備“躬身入局”的定力，以專業(yè)能力走入城市更新的“深水區(qū)”。
遠洋集團在城市更新領(lǐng)域深耕二十余年，累計實施面積超3000萬平方米。僅近兩年便落地了17個項目，包括北京遠洋安貞廣場、北京北苑星帆廣場、北京希爾頓花園酒店、天津京津國際中心等，覆蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)。
“在過往做城市更新項目改造的過程中，遠洋集團練就了‘排雷拆彈’的本領(lǐng)，這種處理復(fù)雜局面的能力，是區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)商的核心競爭力?！边h洋集團管理層如是稱。
在此背景下，針對城市更新業(yè)務(wù)，遠洋集團確立了“雙線并行”戰(zhàn)略：一是城市住宅類的自主更新；二是城市不動產(chǎn)的存量盤活。
在城市住宅自主更新領(lǐng)域，遠洋正嘗試從單純的開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。2025年，遠洋集團與新疆克拉瑪依市人民政府等簽署城市更新合作協(xié)議，圍繞老舊小區(qū)及公共設(shè)施改造，為克拉瑪依提供系統(tǒng)化、專業(yè)化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評估、項目篩選設(shè)計改造及運營管理全周期，共同探索“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”的城市更新可持續(xù)發(fā)展新模式。
在盤活城市不動產(chǎn)領(lǐng)域，則重點深耕北京、上海等核心城市，覆蓋片區(qū)綜合開發(fā)、商業(yè)運營提升等多個領(lǐng)域，構(gòu)建起涵蓋“片區(qū)更新、存量盤活”的系統(tǒng)化解決方案體系。
“我們看好這一業(yè)務(wù)方向。”遠洋集團管理層表示，隨著相關(guān)政策和法律法規(guī)逐步完善，城市更新有望走向更規(guī)范、更可持續(xù)的發(fā)展路徑。