原標(biāo)題：31家房企存貨直逼6100億元 過(guò)半庫(kù)存難消化

　　 據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家發(fā)布了2014年年報(bào)。蘭德咨詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長(zhǎng)20%；其中，未售現(xiàn)房合計(jì)848億元，比上年增長(zhǎng)39.3%。

　　 蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，存貨驟增背后有兩個(gè)不得不承認(rèn)的事實(shí)：一是高開(kāi)發(fā)投資額和施工面積意味著今后的潛在供應(yīng)量非常大；二是許多房企的存貨質(zhì)量較差，這意味著過(guò)半存貨難以消化。

　　 存貨驟增敲響資金鏈警鐘

　　 實(shí)際上，雖然已公布2014年年報(bào)的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但其存貨大增的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

　　 根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照Wind行業(yè)分類，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報(bào)，存貨總計(jì)為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　 宋延慶表示，從具體企業(yè)來(lái)看，與其他業(yè)績(jī)指標(biāo)類似，不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化。在已發(fā)布年報(bào)的各家企業(yè)中，20家企業(yè)存貨增長(zhǎng)，占比達(dá)占65%。其中，5家企業(yè)增長(zhǎng)50%以上：萊茵置業(yè)增長(zhǎng)82%；中房地產(chǎn)與首創(chuàng)置業(yè)均增長(zhǎng)65%；華發(fā)股份增長(zhǎng)59%；廣宇發(fā)展增長(zhǎng)54%。

　　 “原來(lái)的存貨價(jià)格有一定上漲，尤其一線城市出讓的土地”。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，一個(gè)地王的誕生意味著前一個(gè)地王的解套，可見(jiàn)上漲的這部分存貨貨值非常高。

　　 存貨驟增背后的另一主要原因是，市場(chǎng)消化存貨的速度減緩。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

　　 更令人不安的是，年內(nèi)施工面積達(dá)72.6億平方米，開(kāi)發(fā)投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示，這意味著市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，供大于求的局面僅是剛剛開(kāi)始。同時(shí)，鑒于產(chǎn)品升級(jí)換代速度很快，可能過(guò)半再也賣不出去。這對(duì)房企的資金鏈可謂重壓。

　　 過(guò)半庫(kù)存難以消化

　　 《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，與存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫(kù)存能力強(qiáng)的大型房企相比，中小房企的控盤(pán)能力稍顯不足，項(xiàng)目布局過(guò)于集中，無(wú)法抓住市場(chǎng)窗口期，靈活推盤(pán)，項(xiàng)目去化速度較慢，因此存貨增長(zhǎng)比例出現(xiàn)超過(guò)50%的現(xiàn)象。例如，宣布業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企，或者被標(biāo)桿房企搶占其產(chǎn)品布局“主場(chǎng)”市場(chǎng)份額的房企。

　　 對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企存貨周轉(zhuǎn)速度下滑可能由多方因素造成,比如企業(yè)產(chǎn)品與財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進(jìn)擴(kuò)張等。

　　 而據(jù)宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“近期我們?yōu)橐恍┓科笞鰬?zhàn)略規(guī)劃和提供競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)測(cè)報(bào)告服務(wù)時(shí)，重點(diǎn)分析了5家房企的存貨情況。結(jié)果顯示，在某三線城市的中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營(yíng)業(yè)房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲(chǔ)備幾乎為零。某上市房企，已批未售貨值中，位于二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)占比超過(guò)40%，不得不轉(zhuǎn)為被動(dòng)性持有”。

　　 宋延慶稱，說(shuō)得嚴(yán)重些，資金投進(jìn)去了，賣不出去，最終無(wú)奈地轉(zhuǎn)為被動(dòng)性持有。同時(shí)，隨著其他房企的新項(xiàng)目持續(xù)入市，“我們預(yù)計(jì)，許多房企的現(xiàn)有庫(kù)存可能過(guò)半再也很難賣出去，哪怕是降價(jià)”。

　　 當(dāng)然，業(yè)內(nèi)不少人認(rèn)為一線城市的項(xiàng)目好賣。事實(shí)上，以北京市場(chǎng)上一些“熱銷”明星樓盤(pán)為例，融創(chuàng)西山壹號(hào)院中的“樓王”，至今依然待售；鴻坤的林語(yǔ)墅在改名后，銷售還是沒(méi)有起色……

　　 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年，北京新入市的豪宅項(xiàng)目將有十多個(gè)，預(yù)計(jì)全年將有20多個(gè)豪宅項(xiàng)目在售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這批豪宅供應(yīng)量可能達(dá)到2000套，而從以往的成交量來(lái)看，這類高端豪宅項(xiàng)目年成交量一般維持在100套-150套之間。

　　 “老項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存貨多，新增項(xiàng)目持續(xù)入市，這就是房企2015年普遍所面臨的困境?！彼窝討c如是表示。

　　 據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測(cè)，近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)率以年均1個(gè)百分點(diǎn)左右的降幅在持續(xù)走低。其表示，測(cè)算結(jié)果顯示，在凈利率只有10%左右的情況下，如果一個(gè)項(xiàng)目投資失敗，可能會(huì)吃掉幾個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，甚至?xí)?dǎo)致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱，這意味著哪怕是項(xiàng)目中有10%的存貨積壓，也可能會(huì)吃掉整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)。

　　 本報(bào)訊 3月19日晚，業(yè)內(nèi)老牌PE中科招商發(fā)布公告稱，公司股票掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)已經(jīng)獲得全國(guó)股轉(zhuǎn)公司同意，公司股票將于2015年3月20日起正式在全國(guó)股轉(zhuǎn)系統(tǒng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，證券代碼為832168。中科招商稱，此次發(fā)行價(jià)格為 10.83 元/股，股票發(fā)行總額為約1.48億股，其中，限售條件0股，無(wú)限售條件約1.48億股。

　　 此次股票發(fā)行對(duì)象共2名，分別為深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司和深圳市合其明股權(quán)投資合伙企業(yè)。深圳市合其明股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）占公司增發(fā)后總股本的3.01%，深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司占公司增發(fā)后總股本的0.71%。本次發(fā)行前后中科招商業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變動(dòng)，公司控股股東及實(shí)際控制人仍為單祥雙。（劉斯會(huì)）